宮城の空き家の活用方法

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リフォームして賃貸物件に

-lend-

更地にして土地を貸す

– Tax –

税金の控除を使い活用

\空き家の活用/

生きる資産に

お金にするってどうするの?
そんな悩みもサポートします!

空き家・空き地を有効活用し、アイデア次第で大きなビジネスに

空き家を活用したいけど、どうすればいいの?

  • 空き家・空き地が少しでもお金になるなら相談したい
  • 大切な思い出の家 どうにかして残したい 
  • 相続した家だけど活用方法が分からない
  • 賃貸物件として貸し出し、少しでも収入を得たい
  • リフォームして誰かに住んでほしい
  • 安くても良いので長期間貸したい
  • 初期費用を払っても収入を得たい
  • とりあえず土地を維持して先を考えたい
  • 相続税を節約したい
  • 節税効果も高いので賃貸経営したい
  • 手軽に始められるなら土地を貸したい
  • 費用を抑えて空き家を改修したい

使用に困った空き家・空き地が収益を生みます

経験豊富なノウハウで収益を生む

固定資産税のムダ!
空き家にするにはもったいない

何も手をつけずに空き家を放置している状態は決して良くありません。
換気や通風、人が住まなくなった家はただ痛むだけです。
しかも、草は伸び放題、周り近所からのクレームで・・・
売却できない理由があるのであれば空き家を有効に活用し、ご自身のためにも少しでも大切なご資産が収益を生む不動産に変わります
。無駄な固定資産税も払わなくて済み、特定空き家に指定されなくて済みます!
少しでも社会に貢献してみてはいかがでしょうか?
当社では空き家をリノベーションし賃貸物件として収益を上げるお手伝いもいたします

また国や地方公共団体でも空き家を活用する助成金があります。
それをうまく活用して収益の上がる一つの不動産としてお考えすることも一つの方法だと思います。まずはお気軽にご相談ください。

空き家活用のメリット①

”戸建て賃貸”として貸し出し「家賃収入を得る」

最近、「家賃設定を安くしてもいいから賃貸として貸すことはできますか?」というご要望を度々いただきます。
“戸建て賃貸”として貸し出す方法です。老朽化している場合は、そのままでは借り手も付きづらいので、既存の空き家をリフォームを行い賃貸で貸すこができます。リフォームを行い相場並の賃料収入が入れば空き家が収益不動産に変わります。もう一つはどうしても築年数が古くリフォームするには高額な費用がかかる方は当社にご相談ください。築年数の古い空き家などはトラブルの発生率も高く、設備な故障で無駄な出費が出て 採算が合わない可能性が高いこと、お客様にご迷惑をお掛けする可能性があることなどの理由から、安易にお引き受けすることができないというの場合がございますが、なるべく空き家でお困りのお客様のご要望にお応えさせていただきたいと思います。賃貸で貸せば誰も住まない空き家がよみがえります!しかも人が住んでいれば建物の老朽化や地域の防犯面にも向上します!当社ではお客様になるべく無駄な出費を出さずにリフォームを行い、不動産の最大の収益を上げることをご提案させていただきます。

「安くても良いので長期間貸したい。」

「固定資産税分だけでも黒字になればいい。」 

「両親の大切な資産を残したい」

「両親の思いでの詰まった実家を売りたくない」

とお考えのお客様のみ当社独自のシステムにて賃貸斡旋(あっせん)・リフォームのご提案もさせていただきます。お客様にとって最善な方法をご提案させていただきます!

空き家リフォームして貸した例

空き家を改修して賃貸物件として貸し出す事例①

ご相談いただいた件をご紹介いたします。2015年8月にご相談ご依頼いただきました。

空き家の築年数が40年以上たっており、ひな壇にあるため、解体するのにも費用がかかる。どこの不動産会社にご相談してもお断りされ、当社で空き家管理することになりました。

賃貸で少しでも家賃収入を得て、固定資産税などかかる費用に充てたいということで、大きな費用を投資して建替えを行うよりかは既存の空き家を利用し、少ない投資で家賃を回収するご提案をさせて頂きました。

かなりの築年数及び建物の劣化などとても住める状況ではなかったのですが、当社の提携しているリフォーム業者と相談しながらなるべく費用をかけないで仕上げていただきました。

リフォーム内容は屋根塗装、外壁張替え、汲み取り式便所を水洗便所に変更、お風呂をシステムバスに変更、キッチン取り替え、畳表替え、二階和室をフローリングに張替え、二階お風呂を一階にお風呂を移し間取り変更。建替えを行う費用と比べると投資を行うリスクとして最小限に抑えられます。

当社は不動産仲介業も合わせて行っておりますのでリフォーム途中から賃貸募集を行わせていただきますので時間のロスが減りタイムリーに賃料収入を得ることができます。

リフォーム完了後に入居者を募集させていただいたところ、ご案内しすぐにお申込みをいただけました。家賃は68,000円の敷金2ヵ月です。一年で考えると816,000円になり、表面利回り27%の高利回り物件に生まれ変わりました。

リフォームで投資した分の回収が終わるのは3年ぐらいの予定です。戸建賃貸は長く借りていただけるので収入が安定します。通常新築アパートや新築戸建賃貸の場合は表面利回り7~10%よりかなりの差があります。リスクがなくどちらが得かというと一目で分かります。

なおリフォームした空き家は2015年12月から2022年4月の現在までずっと入退去もなくずっと入居中です。

後は老後の年金と合わせて生活費に使えます。固定資産税もまかなえて収入もある。何もしないで放置しておくかは負の資産を価値ある資産に変えることができます

空き家を改修して賃貸物件として貸し出す事例②

空き家購入して頂いたお客様から賃貸物件として貸し出すご相談を頂きました。

空き家の築年数が40年以上たっており、室内、水回り、外装など全てフルリフォームを行いました。

なるべく費用をかけない方法を模索しながら、入居者が一番重要視するポント集中的にリフォームを行うこととなりました。

一番はやはり築40年以上経過しているので、最近地震も多いことから貸すことによって入居者の安全面、耐震性を重要視し、木造耐震改修工事を行うことになりました。

木造耐震改修工事後のリフォーム内容は屋根塗装、外壁塗装、風呂釜交換、キッチン取り替え、畳表替え、給湯器交換、二階和室をフローリングに張替え、全室クロス張替えなどなど新築建替えを行う費用と比べると投資を行うリスクとして最小限に抑えることができました。

築古戸建でもリフォームの内容によっては充分に住める状況にはなります。

空き家で古いからといって解体を行わないといけない気持ちになりますが、空き家をリフォームして再生することも一つの空き家を減らす社会に貢献することになると思います。

もし、お困りの空き家があるのであれば一度弊社にご相談頂ければと思います。解決方法はいくらでもりますのでご提案させて頂ければと思います。

「特定空き家」に指定されることがなくなる

空き家を活用すれば「特定空き家」に指定されることがなくなります。「特定空き家」とは「倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」や「著しく衛生上有害となるおそれのある状態」などのことを言います。しかし 誰も住んでいない空き家やその土地を利用・活用することによって当該特定空家等にかかる敷地について固定資産税及び都市計画税の住宅用地の特例の対象から「除外」するとされました。もし特定空き家に指定されると処罰を受けることになります。もし「特定空き家」をそのままとしておくと最悪の場合、行政代執行という家そのものを解体せざる負えない状況に。最終的には家も土地も全てを失うことになります。しかし空き家・空き地を活用することによってそれらのデメリットを防ぎ、収入を生む資産になるのです。

ニーズにそってプランニングし長期間安定的に収益が期待

老朽化した空き家は危険です!空き家を売却する場合など相続した空き家の譲渡所得3000万円の特別控除をご利用したい方もぜひご相談ください!2011年3月の震災以降、日本各地で各地で台風や地震の被害が多く見受けられます。今は大丈夫、そう思っている方も多く見受けられますが、被害が出てから手遅れです!建物が崩れ近隣の方などに被害や損害が出たら誰の責任になるでしょうか?
責任は空き家の所有者様です!

事前に安心安全な万全の体制をいつでも整えておく必要があります。管理のご相談の中には建物が古く、建物が老朽化しており、台風や地震で崩れてしまい、二次被害が出る可能性の空き家もございます。放置しておくととても危険な状態です。またそのような空き家の管理活用などのご相談も多くお受けいたします。建物の解体などは当社の提携している解体業者をご紹介させていただきます。室内の飾道具や残置物処分も含めお客様のご予算内でお受けすることも可能です。費用をかけてまで解体をしてその先が不安なお客様はご安心ください!当社は解体後の活用などを含めトータルでお客様が安心できるサポート体制を整えておりますので、お気軽にご相談ください!

空き家活用のデメリット

空き家をリフォームするには高額な費用が発生する場合も

空き家・空き地を活用するにはメリットだけではなく、デメリットも考えなくてはなりません。誰も住まなくなった家、古くなり家自体が改築しなければならない。そうしたときに必要なのがリフォームになるわけですが、内装だけでなく家の中の骨組みや壁紙の修復、大掛かりな家全体の補修など金銭的な負担も考えなくてはなりません。これらは数百万円から数千万円ほどかかる可能性も出てきます。

また賃貸で貸すといっても立地や周辺状況などから借り手が見つかりにくいことも考えなければなりません、長期的な時間がかかる場合もあります。その間も家の費用や固定資産税もかかるので一概にメリットだけを見ずに長期的な計画を立てリフォームしなければなりません。まずはプロの専門家による家の周りの状況や立地条件などをよく調べ最善の方法を見つけ出すことが肝心です。

空き家活用までの流れ

STEP

01

空き家の室内の状態を確認

空き家の現在の状況を立ち合いによる方法で確認させていただきます。

STEP

02

賃料査定を行う

近隣の貸家の募集賃料や成約事例をもとに賃料査定を行います。

STEP

03

空き家のリフォームのお手伝い

空き家の内装・外装を確認し、耐震や耐熱、防湿を施すことで安全面向上につなげます。人が住みやすい環境を作り賃貸物件として貸し出すことのできるリフォームをします。

STEP

04

リフォームが完了したら賃貸の入居者募集を開始

募集条件や賃料設定の再確認を家主様とともにお打ち合わせをさせていただきます。その中で最善の方法と予算で入居者募集をいたします

STEP

05

入居者が決まり次第、当社で管理

入居者様が契約に至った場合、その後は当社がその家や土地を管理いたします。

空き家活用の効果

空き家解体後も万全のサポート!

当社は解体後の活用などを含めトータルでお客様が安心できるサポート体制を整えておりますので、お気軽にご相談ください!

防災・防犯上のリスクがあり、また相続資産としても注意が必要な空き家をどうすれば良いか?最後は解体・撤去することです。空き家が増え続ける理由は老朽化した空き家を解体する費用が用意できないという理由が多いようです。しかも更地にしてしまうと固定資産税は6倍になり負担が増し、相続の問題はクリアされません。解体・撤去の場合は駐車場または売却を見越した上で行うことも一つの方法です。

もう一つは、活用するという方法です。“戸建て賃貸”として貸し出す方法です。老朽化している場合は、そのままでは借り手も付きづらいので、リフォームして貸し出すことになるでしょう。自治体も「空き家バンク」という制度を使って、空き家の利用促進を進めていますが、こちらは地方での活用が多く、まだ十分に普及はしていません。

そして、空き家が都市部の場合、最も有効な解決策が土地活用です。都市部の土地は利用価値が高いので思い切った土地活用が可能だからです。例えば、建て替えによる賃貸住宅の建設は有効な対策の一つです。

土地活用の経験がない方にとっては、大きな事業となりますのでちゅうちょしてしまい、なかなか踏み切れないかもしれません。しかし、低金利の今こそ、土地活用がしやすいタイミングとも言えるでしょう。 そして、土地活用は相続対策としても効果が期待できます。

その一つが、相続評価を下げる効果です。賃貸住宅を建てると、土地評価が小規模宅地の特例により、200m2までは50%減額です。

また、自宅併用賃貸住宅を建て、そこに住むなどの要件を満たすと、自宅用の240m2(※2)までが80%減額です。 賃貸市場の競争の激化も懸念されますが、エリアのニーズに合った賃貸住宅のプランニングをすることで、長期間安定的に収益が期待できますし、その収益は納税資金として活用もできます。

そして、何よりも空き家の防災・防犯上のリスクが解消できます。

 ※2 2015年1月1日からは、小規模宅地の居住用宅地の適用対象面積が240m2→330m2に拡大されます。 今後、老朽化した空き家を所有していると、先の条例で指導・勧告がくる場合もあります。いずれにせよ、なんらかの対策が必要です。