空き家が売れない・迷っている方へ
空き家を所有しているものの、「売れない」「どうすればいいか分からない」「このまま放置していいのか不安」
そんな悩みを抱えている方は、決して少なくありません。
相続や転勤、子供との同居か施設への入所、住み替えなどをきっかけに空き家を持つことになり、いざ売ろうとしても思うように進まず、時間だけが過ぎてしまうケースは非常に多いのが現実です。
空き家が売れない理由には問題が必ずあります。それは空き家の立地、崖地、擁壁、接道、地形、築年数、権利関係、相続問題、このまま現状での維持です。
売れないときに取るべき具体的な対処法は、まずご家族でもう一度相談話し合いをすることが大事になります。
売却以外の現実的な選択肢を整理し、「次に何をすればいいか」が分かる内容をまとめました。
空き家が売れないと悩む人が
最初に知るべき現実
まず知っておいてほしいのは、「空き家が売れない＝あなたの判断が間違っているわけではない」ということです。
現在、日本全国で宮城県内でも空き家は増加しています。
人口が年々減少していることもあって、特に人気がある地域以外は需要よりも供給が多い状態で、条件が良くない限り「売れない」のが普通になりつつあります。
特に以下に当てはまる場合、売却が難航しやすくなる傾向があります。
| 地方・郊外にある |
| 築年数が古い |
| 維持管理が行き届いていない |
| 相続登記が未完了 |
| 再建築不可の可能性がある |
これらは全くもって珍しいケースではありません。
空き家が売れない主な理由
売却金額が売却相場と合っていない
多くの空き家が売れない最大の理由は、売却金額です。
「思い出の家だから」「固定資産税評価額があるから」「購入した時の金額が高かった」といった理由で相場より高く設定してしまうケースは非常に多く見られます。
不動産は感情ではなく、市場で建物築年数や立地状況で評価されます。
買い手が見ているのは「立地・状態・将来性」です。
立地条件の問題
宮城県でもよくあるのは昔はベットタウンで販売され、駅からは遠くても住環境がいいといって人気だった住宅団地。今は駅から遠い、生活利便施設が少ない、人口減少エリアなどの場合、需要自体が少なくなっています。かえって駅から近くて生活利便性も揃って子育てするには何もかもそろっているエリア、特に駅周辺が人気があります。
この場合、一般的な仲介売却では長期化しやすくなります。
建物の老朽化・管理不良
長期間空き家のままだと建物状態が悪くなり劣化しやすくなります。水を通さない状態だと配管は劣化して錆が出て、設備も稼働しなくなると故障へとつながっていきます。
- 雨漏り
- シロアリ
- カビ
- 異臭
- 庭木草が生い茂る
などが発生し、内覧時の印象が大きく下がります。
法的・手続き上の問題
- 相続登記が済んでいない（相続人が多数いて相続登記が行なうことができなくなる）
- 境界が不明確 （近隣との境界杭が不明だと購入する方にとっては心配で購入した後に揉めたくない）
- 再建築不可（立替え再建築ができないと将来売却しずらく資産価値としてマイナスになってしまう）
- 借地・共有名義（他人の名義が共有になっていると共有者の承諾が必要になる）
こうした問題があると、購入を敬遠されやすくなります。
「売れない」と感じたときにやってはいけないこと
何もしないまま放置する
「今は忙しいから」「そのうち考えよう」と放置すると、
空き家は資産ではなく負債に変わっていきます。
- 固定資産税（毎年1月1日時点で土地・家屋・償却資産を所有する人に対し、市町村が課す地方税です。税額は評価額（課税標準額）に通常1.4%の税率を掛けて算出され、住宅用地の特例や新築の軽減措置が適用されます。納付は年4回に分け、通知書は通常4〜6月頃に届きます。）
- 維持管理費(毎年２～3回の草刈りやメンテナス費用は意外と積み重なると結構な金額になります。)
- 近隣トラブル(廃墟となった空き家は動物の住処や犯罪、草木など衛生環境が悪くなっていきます。）
- 特定空家指定のリスク(特定空き家とは、空家等対策特別措置法に基づき、倒壊の危険、著しい衛生上の有害、景観損壊、周辺環境への悪影響がある（放置不適切）と市区町村が認定した空き家です。指定されると、固定資産税の住宅用地特例が解除され税金が最大6倍になるほか、改善命令や行政代執行（強制解体）の対象となります。）
時間が経つほど状況は悪化して責任負担が増えてきます。
価格を下げ続けるだけ
理由を分析せず、ただ値下げを繰り返しても根本解決にはなりません。
「なぜ売れないのか」を整理しない限り、同じ状態が続きます。
空き家が売れないときの現実的な対処法
不動産会社を見直す
すべての不動産会社が空き家売却に強いわけではありません。
特に地方や訳あり物件の場合、その分野での専門とする売却・買取・活用に強い会社を選ぶことが重要です。不動産会社によっては訳あり不動産を取り扱うのが苦手な不動産会社もあります。専門的な知識があり実績のある会社に相談することをお勧めします。
売却方法を変える
一般的な仲介売却以外にも、選択肢はあります。
- 不動産買取（現況のまま買取をしてくれるのですぐに現金化ができます。ただし評価額より低い金額になります。）
- 空き家専門業者への相談（空き家管理といった専門性がある業者だと売却方法の提案の幅が広がります。）
- 投資家向け売却(視点を変えて戸建賃貸など行っている大家業の方向けに売却、ただし修繕費や利回りなどがあるので価格的には低くなってしまいます。以外と訳あり不動産も購入して頂ける傾向にあります。）
「早く手放したい」「確実に処分したい」場合は買取か投資家向けが有効です。
更地・解体を検討する
建物の状態が悪い場合、
解体して更地にすることで売却しやすくなるケースもあります。
ただし、
- 解体費用(一般的な戸建て住宅の解体費用は、100万〜300万円程度が相場です。近年、アスベスト処理費、人件費や廃棄物処理費の高騰により、費用は上昇傾向にあります。
- 固定資産税の増額(建物を解体すると「家屋」の固定資産税は翌年からなくなりますが、住宅用地の特例（最大6分の1に軽減）が解除されるため、更地の「土地」の固定資産税が最大6倍程度に上がります。)
も考慮が必要です。
売却以外の選択肢も知っておく
空き家バンク
自治体が運営する空き家バンクは、
「住みたい人」と「手放したい人」をつなぐ制度です。地方への移住や格安物件の取得を検討している方にとって、非常に便利なツールとなります。
仕組みと特徴掲載物件: 民間の不動産サイトには載らないような、市場価値が低い物件や格安物件（例：家賃1万円など）が見つかることもあります。
運営主体: 主に市町村などの自治体が運営しています。
利用料: 物件の登録や検索・閲覧は基本的に無料です。
ただし、
- 成約まで時間がかかる
- 条件が限定される
- 物件情報の更新頻度が低い場合がある
- 物件の状態が悪い（要修繕）ことが多い
- 自治体は交渉・契約に直接介入しないのが一般的
といった点も理解しておく必要があります。
無償譲渡・寄付
金額にこだわらず、「管理の負担から解放されたい」場合、
無償譲渡という選択肢もあります。
不動産（空き家・土地）の無償譲渡は、タダで物件を引き渡す「贈与」の一種で、固定資産税や維持管理の負担を解消する手段です。取得費は0円ですが、譲受人には贈与税、登録免許税、不動産取得税等の諸費用が、譲渡人にも条件により所得税が掛かる場合があるため、事前の税務確認が必須となります。
無償譲渡の主な特徴と注意点
- 法律上の扱い: 売買ではなく「贈与」となるため、贈与契約書の作成が必要。
- 譲受人の負担: 不動産そのものは無料でも、名義変更の手続き費用（登録免許税、司法書士手数料）や、不動産取得税などの税金がかかる。
- 贈与税: 受け取る側（個人）には、年間110万円の基礎控除を超えた分に贈与税が発生する。
- 譲渡人の税金: 個人から法人への譲渡など、時価で譲渡したとみなされ（みなし譲渡）、譲渡所得税が発生する可能性がある。
- 物件の状態: 建物が老朽化している場合、解体費用や大規模修繕費用が重くのしかかるリスクがある。
具体的な処分方法
- 専用マッチングサイトの利用
- 近隣住民や知人に譲る
- 自治体の空き家バンク等への相談
- 専門の不動産会社に相談
無償譲渡は、「いらない土地を処分できる」一方で、思わぬ諸費用がかかる場合があるため、専門家（税理士・司法書士）へ相談のうえ慎重に進める必要があります。
相続土地国庫帰属制度
一定条件を満たせば、国に返す制度もあります。
ただし、建物がある場合や崖地、管理状態によっては利用できません。
相続土地国庫帰属制度は、相続や遺贈で取得した不要な土地を一定の負担金（基本20万円〜）を支払うことで国に引き渡せる制度です（2023年4月開始）。法務大臣の審査・承認が必要で、建物解体や境界確定などの要件を満たした土地が対象となります。
制度のポイント・詳細
- 対象者: 相続または相続人に対する遺贈により土地を取得した方。
- 対象土地: 建物がない（更地）、抵当権・賃借権等の権利が設定されていない、境界が明らか、汚染されていないなど、法務大臣が定めた一定の基準を満たす土地。
- 申請・費用: 法務局へ申請し、審査手数料（1筆14,000円）＋10年分の土地管理費用相当の負担金（基本20万円）が必要。
- 特徴: 農地や山林も対象となり、共有者全員での共同申請も可能。
- 注意点: 建物がある土地、担保に入っている土地などは対象外。
相続登記の義務化に伴い、管理が困難な土地を国に返す手段として活用が増えています
迷っている人が最初にやるべき３ステップ
STEP1 現状を整理する
- 立地（住まいにおける良い立地は、日々の暮らしやすさや資産価値に直結します。 交通利便性： 最寄り駅への距離、路線の利便性。生活利便性： スーパー、病院、公共施設、学校などの近さ。）周辺環境： 治安の良さ、騒音の少なさ、自然環境、ハザードマップ上の安全性。
- 築年数(建物が完成（新築）してから現在までに経過した年数のことです。不動産の資産価値、家賃相場、耐震性、設備の陳腐化を判断する重要指標であり、一般に3年以内を「築浅」、30年以上を「築古」と呼ぶことが多いです。物件選びでは、築年数だけでなくメンテナンス状況（修繕・リフォーム）を確認することが重要です。
- 権利関係(所有権（最も強い権利）を中心に、地上権・賃借権（借地権）など、土地や建物に関する様々な権利とその変動・関係性(ローンなどの抵当権)を指し、不動産登記簿で確認でき、売買や相続で重要な情報となります。これらは民法や借地借家法などで規定され、特に所有権の制限（抵当権など）や借地権の有無（底地、貸家建付地など）は、不動産取引の際に権利関係の複雑さを示す重要な要素です
- 管理状態(建物の清掃・修繕・管理状態の質を示す指標であり、資産価値や売却、将来の修繕コストに直結します。
を整理しましょう。
STEP2 専門家に相談する
一人で悩まず、
空き家に強い不動産会社・専門家に相談することで、選択肢が一気に広がります。空き家に強い専門業者だと様々な経験や実例があるので、通常の不動産業者ではおこなえない、常識をくつがえす売却方法の提案を受けることができるので、相談してみる価値はあるかと思います。
STEP3 ゴールを決める
- 高く売りたい
- 早く手放したい
- 維持管理から解放されたい
ゴールによって最適な方法は変わります。
空き家は「早く動いた人」が有利
空き家問題は、時間が経てば解決することはありません。
むしろ、早く行動した人ほど選択肢が多いのが現実です。
「売れない」「どうすればいいか分からない」と感じた今こそ、
一歩踏み出すタイミングです。
まとめ｜空き家が売れないと悩んだら
- 売れない理由は必ずある
- 放置は最大のリスク
- 売却以外の選択肢もある
- 専門家に相談することで道は開ける
空き家は、悩み続けるものではなく、解決できる問題です。
この記事が、次の行動を決めるきっかけになれば幸いです。
