はじめに
「こんな状態の家でも売れるのか…」
そう感じている方は少なくありません。
今回ご紹介するのは、塩釜市旭町で実際にあった売却成功事例です。
築50年、傾きあり、再建築不可、未登記増築など、一般的には「売却が難しい」とされる条件が揃った戸建でした。
それでも結果的に、無事に買主様が見つかり、引き渡しまで完了することができました。
この記事では、なぜ売却できたのか、どのような考え方と進め方が重要だったのかを、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。
物件概要とご相談の背景
今回の物件は、塩釜市旭町にある戸建住宅です。
元々は賃貸物件として運用されていましたが、全入居者が退去し空室状態となりました。
その後、オーナー様が相続によって取得された不動産の一部として売却を検討され、ご相談をいただきました。
オーナー様のご意向としては、
「価格よりも、まずは手放したい」
「多少時間がかかっても良いので、現状のままで売却したい」
というものでした。
このようなケースは、実は空き家や相続不動産では非常に多く見られます。
売却が難しいと判断された理由
現地調査を行った結果、この物件にはいくつかの大きな問題点があることが分かりました。
以下が主な課題です。
- 地震の影響により建物が一部傾いている
- 築50年で老朽化が進行している
- 2階部分が増築されているが未登記
- 建築基準法上の道路に接しておらず再建築不可
- 境界杭がなく確定測量がされていない
- 高低差があり、擁壁が現行基準を満たしていない可能性
これらの条件は、不動産業界では「複合的な売却難易度が高い物件」と判断される典型例です。
なぜ通常の売却が難しいのか
一般的な不動産売却では、以下のような条件が重要になります。
・再建築できるか
・安全性に問題がないか
・金融機関の融資が利用できるか
今回の物件は、これらの条件を複数満たしていませんでした。
特に「再建築不可」という点は非常に大きく、住宅ローンが利用できない可能性が高くなります。
つまり、一般のマイホーム購入者をターゲットにした売却はほぼ不可能です。
また、傾きや未登記部分があることで、建物の評価も大きく下がります。
解体すれば解決するのか？
「それなら解体して更地にすればいいのでは？」
と考える方も多いですが、この物件の場合はそれも簡単ではありません。
理由は以下の通りです。
・解体費用が高額になる
・再建築不可のため更地にしても価値が上がらない
・固定資産税が上がる可能性がある
つまり、解体してしまうと「お金をかけて価値を下げる」という状態になってしまう可能性がありました。
このような不動産は、放置すればするほど負担が増えていきます。
放置するとどうなるか
売れないからといって放置してしまうと、以下のようなリスクがあります。
- 固定資産税の支払いが毎年続く
- 草木の管理や近隣対応が必要になる
- 建物の劣化が進みさらに売れにくくなる
つまり、時間が経つほど「負の不動産」になっていく可能性が高いのです。
売却戦略の見直しが重要
そこで今回の売却では、一般的な売却方法ではなく、戦略を大きく見直しました。
ポイントは、
「誰に売るか」
を明確にすることです。
最も現実的だった売却方法
今回選択したのは、
「戸建投資家への売却」
という方法でした。
この物件は確かに問題は多いですが、
・すでに建物がある
・賃貸として使われていた実績がある
・再利用できる可能性がある
という特徴も持っていました。
つまり、「住むための家」ではなく「収益物件」として考えることで価値が生まれるのです。
塩釜エリア特有の事情
塩釜市は、地形的に高低差や擁壁が多いエリアです。
特に玉石擁壁や崖地などは、昔から存在するものも多く、現行基準を満たしていないケースも珍しくありません。
そのため、
「一般の住宅としては難しいが、投資用としては成立する」
という物件が一定数存在します。
この地域特性を理解しているかどうかが、売却成功の大きな分かれ道になります。
買主探しの進め方
当社では、普段から戸建投資を行っているお客様とのネットワークがあります。
今回もまずは、
「こういった条件でも検討できる方」
に絞ってご紹介を行いました。
ここで重要なのは、問題点を隠さず正確に伝えることです。
情報開示が信頼につながる
今回の売却では、
・傾きの状態
・未登記の増築
・再建築不可
・擁壁のリスク
これらすべてを事前に説明した上でご検討いただきました。
結果として、条件を理解したうえで購入いただける方が見つかりました。
不動産売却において、トラブルを避けるためにも「正直な情報開示」は非常に重要です。
成約に至った理由
最終的に成約に至った理由は、大きく3つあります。
- ターゲットを投資家に絞ったこと
- 現況のまま売却する方針を明確にしたこと
- 問題点をすべて開示したこと
この3点が揃ったことで、無理のない形で売却が成立しました。
売却後のオーナー様の変化
売却後、オーナー様は
「長年の不安から解放された」
とおっしゃっていました。
相続不動産の場合、所有しているだけで精神的な負担になるケースも多いです。
特に今回のような物件は、
・売れないかもしれない
・費用だけかかる
・どうしていいか分からない
という不安を抱えやすい状況でした。
この事例から分かる重要なポイント
今回の成功事例から分かることはシンプルです。
不動産は条件が悪くても、売れないわけではないということです。
ただし、
「売り方を間違えると売れない」
というのが正しい理解です。
初心者の方が知っておくべき考え方
特に初めて不動産売却を検討する方は、
「良い物件しか売れない」
と思いがちですが、それは誤解です。
実際には、
・古い家
・再建築不可
・問題のある土地
こういった物件でも、需要は必ず存在します。
重要なのは、その需要に合った売却方法を選ぶことです。
当社の強み
当社では、
・空き家管理
・不動産売却
・買取対応
・投資家ネットワーク
を活かし、一般的には難しい物件でも柔軟に対応しています。
特に戸建投資家とのつながりがあるため、
「通常では売れない」と言われた物件でもご提案が可能です。
売れない不動産は存在しない
今回の事例のように、
一見すると売却が難しい不動産でも、適切な戦略を取ることで売却は可能です。
ポイントは以下の通りです。
- 問題点を正確に把握する
- 無理に一般市場で売ろうとしない
- ターゲットを明確にする
不動産は「売れない」のではなく、「売り方が合っていない」ケースがほとんどです。
もし現在、相続した空き家や売却に困っている不動産をお持ちの方は、一度ご相談ください。
状況に応じた最適な方法をご提案させていただきます。
アスリートホームの今回の事例の見解
この事例は、千葉県にお住まいのオーナー様から塩竈市にある相続した戸建売却のご相談を受けたケースです。以下、当社の見解として、この事例のポイントをまとめてみたいと思います。
- 時間をかけない不動産売却サービス
ご依頼から売却完了までの手続きを迅速に行い、現況で残置物を残したまま、手間なく買取を行ないました。お客様の急な状況に迅速に対応しました。 - 負担の軽減とスムーズな売却手続き
売却において、ご依頼者の方の手間や時間をかけず、負担を最小限に抑える為、現況でのお引渡しを行ないました。売買契約と所有権移転登記を迅速に行いました。 - 売主様の売却条件のすり合わせ
売却を行なう為の費用は極力抑えて、現況で購入して頂ける方を優先としてご紹介してもらいとのことで条件に合う購入希望者をお探し致しました。。 - 初めての戸建投資のご購入に向けた方への提案
初めての不動産を検討する方々へのアドバイスをお伝えしました。戸建をご購入することで、新築より低コストで修繕を行ない、利回りとし回る、投資した金額を回収できる内容を提案資料としてご用意させて頂きました。
仙台の不動産売却ならアスリートホームへ！
不動産売却は仲介と買取の2種類の方法があり、売却方法によって流れや売却価格に違いがあります。自身の要望がある方はもちろん、どうしたらいいかわからないという方も、まずは不動産会社に相談をして、プロの意見を聞いてみると良いでしょう。仙台周辺で不動産売却を考えるならアスリートホームにお任せください！
アスリートホームでは、仲介・買取のどちらの売却方法も対応可能であり、仙台周辺地域での売却実績を多数持っている地域特化型の不動産会社です。
不動産実務経験21年のプロがお客様の悩みに寄り添い丁寧に対応します。不動産売却を検討しているけれど、迷っている…という場合でも、まずはお気軽にご相談ください。
