不動産売却と税率：税金の悩みを解消

2023年9月9日2024年5月18日

不動産売却と税率：基本概要

不動産を売却すると、多くの人が「税金はどれくらいかかるのか？」と気になります。不動産売却と税率は密接な関係にあり、理解しておくことで後々の手続きがスムーズに進むでしょう。この記事では、不動産売却における税率について、基本から応用まで詳しく解説します。税金は避けられないものですが、しっかりと理解しておくことで、無駄な支出を減らすことができます。

不動産売却時の税金の種類

不動産売却に関わる税金は主に4種類あります：印紙税、登録免許税、譲渡所得税、住民税・復興特別所得税です。それぞれの税金は異なる計算方法と税率が適用されるため、しっかりと理解しておくことが重要です。印紙税は不動産売買契約書に印紙を貼るものとして必要となる国税、所得税は国税であり、住民税は地方税です。登録免許税は、不動産の名義変更などにかかる税金です。これらの税金は、特に譲渡所得は所有期間などによって変わる場合があります。

ポイント：税金は4種類、それぞれに異なる計算方法がある

印紙税：不動産売買契約書に印紙を貼るものとして必要となる税金です。
登録免許税：不動産売却時の名義変更(所有権の移転に伴う不動産登記)などの手続きにかかる税金です。
譲渡所得税：国税であり、不動産を譲渡して利益が出た場合に課せられます。
住民税・復興特別所得税：不動産を譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として住民税(地方税)・所得税(国税)が課せられます。

復興特別所得税：2013年から導入された復興特別所得税は、所得税の2.1%が加算されます。

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不動産売却税率の計算方法

税率の計算は複数のステップに分かれます。まず、譲渡所得を計算し、次に特別控除額を差し引き、最後に適用される税率を掛け合わせます。このプロセスを理解することで、どれくらいの税金がかかるのかを事前に把握することができます。譲渡所得は、売却価格から購入価格とその他の必要経費を引いた金額です。特別控除額は、1. マイホーム(居住用不動産)を売ったときの3000万控除、2. 所有期間が10年を越える不動産を売ったときの特例、3. マイホーム(居住用不動産)を買換えたときの特例、4. 平成21年及び22年に取得した土地を売ったときの特例、5. 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例、6、相続した空き家売却、3,000万円の特別控除があります。

ポイント：譲渡所得と特別控除を理解する

譲渡所得の計算：売却価格－（購入価格 + その他必要経費）
特別控除の適用：不動産売却で譲渡所得が発生した場合のメリット

所得税の税率

所得税率	住民税率	合計	長短区分	所有期間
15％	5%	20％	長期	所有（5年超）
30％	9%	39％	短期	所有（5年以下）

その他、長期・短期に関わらず復興特別所得税(所得税×2.1%)が課せられます。

特例と節税の方法

特定の条件下で、税金を節約する方法もあります。例えば、マイホームを買い換えた場合や、被相続人の居住用財産を売却した場合などです。特例を活用することで、節税が可能です。特に、譲渡所得税がかかる場合には、この特例を活用することで大きな節税が期待できます。

特に活用が多い特例

マイホーム(居住用不動産)を売ったときの3000万特別控除
相続した空き家売却の3,000万円の特別控除

※売却時に譲渡利益が出た時に特例を活用することでメリットがあります。

不動産売却と住民税

住民税も不動産売却に影響を与える税金の一つです。この部分では、住民税の計算方法と節税のポイントを解説します。住民税は地方自治体によっても異なるため、地域による違いも考慮する必要があります。住民税は、所得に応じて計算されるため、売却によって得た所得が多いと、住民税も高くなる可能性があります。

土地売却と相続税

土地を売却する場合、相続税が関わってくる可能性もあります。このセクションでは、土地売却と相続税について詳しく説明します。特に、相続税がどのように計算されるのか、どのような節税方法があるのかについて、具体的な例を交えて解説します。相続税は、相続財産の価値に応じて計算されます。相続財産の価値が高いと、相続税も高くなるため、事前の対策が必要です。

ポイント：相続税は事前の対策が必要

相続税は、相続財産の価値に応じて計算されます。相続財産の価値が高いと、相続税も高くなるため、事前の対策が必要です。

不動産売却で譲渡益が出た場合

不動産売却で譲渡益が出た場合とは、以下のように、譲渡所得がプラスになり、所得税等が発生するケースのことを指します。特に空き家や実家を売却する場合は購入した当時の資料や売買契約書が無いケースがあり(取得費)、売却した場合に譲渡益が出た場合に譲渡所得税を支払わなければならないケースがあります。

譲渡益が発生する場合

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用 ＝譲渡所得税(支払わなければならい税金)

譲渡価額： 売却額
取得費： 売却した不動産の購入費用（建物に関しては減価償却後の価格）
譲渡費用： 仲介手数料等の売却に要した費用

ここからは、不動産売却で譲渡益が出た際に活用できる税金控除などの特例をご紹介します。

3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除とは、譲渡所得を求めるにあたり、居住用財産や相続した空き家の売却限っては3,000万円を控除できるという特例です。

3,000万円の特別控除を適用した場合の譲渡所得とは、以下のような計算式にあります。

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用

例えば、譲渡価額が3,000万円、取得費が１,000万円、譲渡費用が100万円の場合は譲渡所得は以下のようになります。

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用
　　　　＝ 3,000万円－ 1,000万円－ 100万円＝ 1900万円

本来、特例を適用しないと譲渡所得としては1,900円でしたが、3,000万円の特別控除を適用することで、譲渡所得が850万円になりました。

さらに、譲渡価額が3,000万円、取得費が1,000万円、譲渡費用が150万円の場合を計算してみます。

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－ 3,000万円
　　　　＝ 3,000万円－ 1,000万円－ 100万円－ 3,000万円＝－1900万円＝0

3,000万円の特別控除を適用した結果、譲渡所得がマイナスになるような場合、譲渡所得はゼロとされます。つまり、3,000万円の特別控除の適用により、所得税等は発生しないことになります。

尚、この特例は短期譲渡所得であっても、長期譲渡所得であっても適用することができます。

実際、譲渡所得がプラスであっても、3,000万円の特別控除を適用した時点で、譲渡所得がゼロとなるケースはかなり多いはずです。実際に、多くの方がこの特例を活用しています。

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まとめ

不動産を売却したときに発生する税金について解説しました。不動産を売却して、譲渡所得がプラスの場合は、所得税等が課税されるのが原則です。その税率に関しては、所有期間が長いほどお得になります。　　　　　　　　　　　　　近年空き家が増え続けています。空き家を売却することによって譲渡所得税の特例を受け税金の優遇措置を受けることができます。売却をためらっていた方もこの特例を受けることによって充分なメリットがあるかと思います。この機会にお得な税金の知識もしっかりと身につけて、損のない不動産の売却計画を進めてください。

よくある質問

不動産売却の税率は？: 不動産の売却にかかる税率は主に所得税であり、これは所有期間によって異なります。長期所有（5年超）の場合は20%、短期所有（5年未満）の場合は39%です。さらに、復興特別所得税が2.1%加算されます。
不動産を売却すると税金はかかりますか？: はい、不動産を売却すると、所得税、住民税、登録免許税が発生します。これらの税金は避けられませんが、売却時に譲渡利益が出た時に特例を活用することでメリットがあります。特例や節税方法を活用することで、税金の負担を軽減することは可能です。
売却金額4千万円で土地を売ったら譲渡所得税はいくらですか？: 4千万円で土地を売った場合、税金は多くの要素に依存します。例えば、所有期間が5年超であれば、所得税は15%（4千万円 x 0.15 = 600万円）に加え、住民税(4千万円 x 0.05＝200万円)復興特別所得税が2.1%（ 600万 x 0.021 = 12.6万円）かかります。その他、売却金額から購入費用や経費を差し引いて金額で税率を計算できますので譲渡所得税が低くなる場合があります。
家を200万円で売却したら税金はいくらですか？: 200万円で家を売却した場合も、税金は所有期間や譲渡所得、特別控除などを利用できます。短期所有であれば、所得税は30%（200万円 x 0.3 = 60万円）住民税9％(200万円 x 0.09 = 18万円)となります。特別控除が適用される場合、この額は減少する可能性があります。