不動産売却の流れ（基礎知識）初心者でも分かる完全ガイド

査定・媒介契約・住宅ローン・税金まで徹底解説

不動産を売却するのは、多くの人にとって人生で数回しかない大きな取引です。そのため「家を売りたいけれど何から始めればいいのか分からない」「住宅ローンが残っていても売れるのか」「売却後の税金はどうなるのか」といった疑問を持つ人がとても多いです。不動産売却には決まった手順があり、その流れを理解しておくことでスムーズに売却を進めることができます。また、売却の仕組みを知らないまま進めてしまうと、相場より安く売ってしまったり、税金や費用のトラブルが起きることもあります。この記事では、不動産売却の基本的な流れを図解や表を使いながら分かりやすく解説し、初めて売却する人でも安心して進められるように説明していきます。

不動産売却の流れをまず理解しよう

まず最初に、不動産売却の全体の流れを理解しておきましょう。全体の流れを把握しておくことで、どのタイミングで何をするべきかが分かります。

不動産売却の流れ（図解）

売却準備
   ↓
不動産査定
   ↓
媒介契約
   ↓
売却活動
   ↓
売買契約
   ↓
決済・引き渡し
   ↓
抵当権抹消
   ↓
確定申告

売却スケジュールの目安

手順	期間目安
売却準備	1週間〜2週間
査定	数日
売却活動	1〜3ヶ月
売買契約	数日
引き渡し	約1ヶ月
税金申告	翌年

一般的には 3〜6ヶ月程度 で売却が完了します。

不動産売却を始める前に確認すること

売却を始める前には、いくつか確認しておくべきポイントがあります。

売却前チェック

チェック項目	内容
売却理由	住み替え・相続・資産整理など
住宅ローン残高	売却代金で完済できるか
不動産相場	周辺の売却価格
売却希望価格	希望売却金額

特に重要なのが 住宅ローン残高 です。住宅ローンが残っている場合は売却時にローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

不動産査定とは？価格を決める最初のステップ

不動産査定とは、不動産会社がその物件がどのくらいの価格で売れるかを判断することです。

査定には次の2種類があります。

査定方法	特徴
机上査定	データから価格算出
訪問査定	実際に物件確認

訪問査定では次の点を確認します。

・建物の状態
・周辺環境
・駅距離
・土地条件

より正確な価格を知るためには 訪問査定がおすすめ です。

また査定は 3社以上依頼する と相場が分かります。

媒介契約とは？不動産会社と結ぶ契約

査定後は、不動産会社と 媒介契約 を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する契約です。

媒介契約の種類

種類	依頼可能会社	自分で買主	契約期間
一般媒介	複数	可能	制限なし
専任媒介	1社	可能	3ヶ月
専属専任	1社	不可	3ヶ月

媒介契約の図解

一般媒介
売主 → 不動産会社A
     → 不動産会社B
     → 不動産会社C専任媒介
売主 → 不動産会社1社専属専任
売主 → 不動産会社1社（自己売却不可）

初心者の場合は 専任媒介契約 を選ぶ人が多いです。

理由
・販売活動が積極的
・販売状況の報告がある

売却活動の内容

媒介契約を結ぶと売却活動が始まります。

主な販売方法

方法	内容
ポータルサイト	SUUMOなど
レインズ	不動産会社専用ネット
チラシ	地域広告
紹介	不動産会社顧客

購入希望者が現れると 内覧 が行われます。

内覧では

・掃除
・整理整頓
・明るい照明

が重要です。

売買契約の流れ

購入希望者が決まると売買契約を結びます。

売買契約の流れ

購入申込
   ↓
価格交渉
   ↓
重要事項説明
   ↓
売買契約

契約時には 手付金 が支払われます。

手付金の目安

売却価格の 5〜10%

住宅ローンが残っている場合の売却方法

住宅ローンが残っていても売却は可能です。

ただし条件があります。

売却代金で住宅ローンを完済すること

理由は 抵当権 が設定されているためです。

抵当権とは

銀行が不動産を担保にする権利です。

抵当権抹消の方法

抵当権は売却時に抹消します。

抵当権抹消の流れ

売却代金受取
   ↓
住宅ローン完済
   ↓
銀行書類受取
   ↓
司法書士登記申請
   ↓
抵当権抹消

費用

内容	費用
登録免許税	1000円
司法書士費用	約1万円

仲介手数料の計算方法

不動産会社に支払う費用が 仲介手数料 です。

法律で上限が決まっています。

仲介手数料計算

売却価格	手数料
200万円以下	5%
200万〜400万	4%
400万以上	3%

実際の計算式

売却価格 ×3% + 6万円 + 消費税

計算例

売却価格3000万円

3000万円 ×3% + 6万円
= 96万円

消費税込み
約105万円

譲渡所得税の計算方法

不動産売却で利益が出ると税金が発生します。

譲渡所得の計算

譲渡所得
= 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

例

内容	金額
売却価格	3000万
取得費	2000万
売却費用	100万

3000万 −（2000万 +100万）
= 900万円

これが 課税対象所得 です。

譲渡所得税の税率

所有期間	税率
5年以下	約39%
5年以上	約20%

ただし

3000万円特別控除

が利用できる場合があります。

多くのマイホーム売却では

税金が0円になるケースが多いです。

税金の支払い時期と場所

税金は売却した年ではなく

翌年

に支払います。

スケジュール

時期	内容
売却年	売却
翌年2月	確定申告
3月	納税

支払い場所

・税務署
・銀行
・コンビニ
・オンライン納税

まとめ

不動産売却の流れは次の通りです。

売却準備
↓
査定
↓
媒介契約
↓
売却活動
↓
売買契約
↓
決済
↓
抵当権抹消
↓
確定申告

初めて不動産を売却する場合は

・査定を複数依頼
・相場を理解
・税金を確認

することが大切です。

不動産売却の流れは売却準備、査定、媒介契約、売却活動、売買契約、決済、抵当権抹消、確定申告という順番で進みます。住宅ローンが残っている場合でも売却は可能ですが、売却代金でローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。また売却利益が出た場合には譲渡所得税が発生するため、税金の計算方法や支払い時期も理解しておくことが重要です。

で、売却後の資金計画を立てやすくなります。また、住宅ローンが残っている場合には売却代金でローンを完済できるかどうかも確認する必要があります。特に住み替えや相続などで売却を検討している場合は、売却価格だけで判断せず、諸費用を含めた手取り額を把握することが大切です。