管理不全空き家とは？特定空き家との違いと対処法

「庭の草が伸び放題になっている」「建物の外壁が傷んできた」といった状態の空き家を放置していると、2023年の法改正で新設された「管理不全空き家」に指定される可能性があります。これまでの「特定空き家」よりも早い段階で行政の指導対象となる仕組みのため、該当するかどうか気になっている方も多いのではないでしょうか。この記事では、管理不全空き家の認定基準や特定空き家との違い、指定された場合の影響、そして指定を避けるための対処法についてわかりやすく解説します。すでに実家が空き家になっている方はもちろん、これから相続や管理を検討する方にも参考にしていただける内容です。

管理不全空き家とはどのような空き家か

管理不全空き家とは、2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法によって新しく設けられた区分です。すぐに倒壊の危険があるような深刻な状態ではないものの、適切な管理が行われておらず、このまま放置すると将来的に「特定空き家」に該当するおそれがある空き家を指します。具体的には、屋根や外壁の破損が目立ち始めていたり、庭の雑草や樹木が伸び放題になっていたり、敷地内にごみが放置されていたりする状態が該当することがあります。特定空き家に指定される一歩手前の段階で行政が関与できるようにすることで、空き家が深刻な状態になる前に所有者へ管理を促す狙いがあります。従来の制度では、深刻な状態になるまで行政が対応しにくいという課題があったため、その手前の段階から所有者に働きかけられるようにした点が今回の改正の大きな特徴です。

なぜ管理不全空き家という区分が新設されたのか

これまでの空家等対策特別措置法では、行政が本格的に介入できるのは「特定空き家」に指定された段階からでした。しかし特定空き家は倒壊の危険があるなど深刻な状態を前提としているため、そこに至るまでの間に空き家の状態が悪化していくのを防ぐ手立てが十分ではないという課題がありました。全国的に空き家の数が増え続ける中で、より早い段階から所有者に適切な管理を促し、深刻な状態に至る前に対応してもらうことが必要と考えられたため、管理不全空き家という新しい区分が設けられました。所有者にとっても、特定空き家に指定されてから慌てて対応するよりも、早い段階で改善に取り組める方が負担は少なくて済みます。国土交通省の資料でも、管理不全空き家への対応は、所有者が自主的に改善に取り組むきっかけを作ることを目的の一つとして説明されています。

管理不全空き家に認定される基準

判断基準は法律で細かく数値化されているわけではなく、国のガイドラインをもとに各市区町村が個別の状況を見て判断します。目安として挙げられることが多いのは、屋根材や外壁材の剥がれ・破損が見られる、窓が割れたまま放置されている、樹木の枝が道路や隣地にはみ出している、敷地内の雑草が繁茂して景観を損ねている、といった状態です。一つの要素だけで判断されるというよりも、複数の要素が重なって「管理が行き届いていない」と総合的に判断されるケースが多いといえます。たとえば、外壁の一部が剥がれ落ちている、雨どいが破損して雨水が正しく排水されていない、シャッターや雨戸が壊れたまま放置されているといった状態も、管理が行き届いていない印象を与えやすい要素として挙げられます。

特に、外から見てすぐにわかる劣化は指摘の対象になりやすい傾向があります。定期的に外観を確認し、気になる箇所があれば早めに補修しておくことが、管理不全空き家に該当しないための第一歩になります。

特定空き家との違い

「特定空き家」と「管理不全空き家」は混同されやすいですが、深刻度の段階が異なります。特定空き家は、倒壊の危険がある、著しく衛生上有害である、著しく景観を損なっているなど、すでに深刻な状態に達した空き家を指し、指導や勧告に従わない場合は最終的に行政代執行によって強制的に解体されることもあります。一方、管理不全空き家は、そこまで深刻ではないものの、放置すれば特定空き家に近づいてしまう予備軍の段階を指しており、より早い段階で所有者に注意を促すための区分といえます。同じ「空き家に関する行政の区分」として並べて語られることが多いものの、実際にはどの段階にあるかによって所有者が受ける影響も対応の緊急度も変わってくるため、両者の違いを正しく理解しておくことが重要です。

区分	状態の目安	主な措置
管理不全空き家	破損や雑草放置などが見られ始めた段階	助言・指導、固定資産税の住宅用地特例解除の可能性
特定空き家	倒壊の危険・著しい衛生悪化など深刻な段階	指導・勧告・命令、行政代執行による解体の可能性

管理不全空き家に指定されるとどうなるか

市区町村が管理不全空き家と判断した場合、まずは所有者に対して助言や指導が行われます。それでも改善が見られない場合は勧告に至ることがあり、勧告を受けると、住宅用地に対する固定資産税の軽減特例が解除される可能性があります。この特例は、住宅が建っている土地の固定資産税を大きく軽減する仕組みのため、解除されると税負担が増えることになります。特定空き家のようにただちに行政代執行の対象になるわけではありませんが、税負担の面で影響が出る可能性がある点は押さえておく必要があります。また、指導や勧告を受けたという事実そのものが、将来的に売却を検討する際の印象に影響することも考えられます。

管理不全空き家に指定されるまでの流れ

管理不全空き家に該当すると市区町村が判断した場合、いきなり重いペナルティが科されるわけではありません。まずは所有者に対して、状態を改善するよう「助言」が行われます。この段階で改善が見られれば、それ以上の措置が取られることは基本的にありません。助言をしても状態が変わらない場合には「指導」が行われ、それでもなお改善されない場合に「勧告」へと進みます。それぞれの段階で市区町村から連絡や通知が届くのが一般的で、いきなり勧告からスタートすることは基本的にありません。勧告を受けた段階で、住宅用地に対する固定資産税の軽減特例が解除される可能性が出てきます。つまり、所有者には複数回にわたって改善の機会が与えられる仕組みになっており、早期に対応すれば大きな不利益を避けやすいといえます。

雑草や庭木の放置は認定基準になりやすい

管理不全空き家の判断材料の中でも、雑草や庭木の繁茂は特にわかりやすく指摘されやすいポイントです。空き家は人が住んでいないため、庭の手入れが後回しになりがちですが、伸びた枝が道路や隣地にはみ出したり、雑草が近隣の景観に影響を与えたりすると、近隣住民からの相談をきっかけに市区町村が状況を確認しに来ることもあります。年に数回程度の剪定や草刈りを行うだけでも、管理不全と判断されるリスクを大きく下げることができます。

管理不全空き家にならないための対策

管理不全空き家に指定されないためには、定期的な巡回と簡単な手入れを続けることが基本になります。具体的には、庭木の剪定や雑草の除去、郵便物の整理、外壁や屋根の状態確認などを、少なくとも季節ごとに一度は行うことが望ましいといえます。特に、実家を相続してから一度も現地を確認していないという方は注意が必要です。遠方に住んでいて自分で頻繁に訪問するのが難しい場合は、空き家管理の専門サービスに定期巡回を依頼する方法もあります。管理状況を写真で記録しておけば、万が一自治体から問い合わせがあった際にも、適切に管理していることを説明しやすくなります。記録は日付とともに残しておくと、いつ何を行ったかが後から見返してもわかりやすくなります。特に台風や大雪のあとは、屋根や外壁に想定外の被害が出ていないか確認しておくと、状態の悪化に早く気づくことができます。何も異常がなかった場合でも、確認した日付とともに写真を残しておくと、経年変化を把握しやすくなります。

遠方で管理が難しい場合の相談先

実家が空き家になっていても、仕事や家庭の事情で頻繁に足を運べないという方は少なくありません。そのような場合は、月に一度程度の定期的な巡回や、庭木の剪定、通気のための換気などを代行してくれる空き家管理サービスを利用するのも一つの方法です。専門業者に依頼することで、管理不全空き家に該当するリスクを抑えながら、建物の状態も適切に保ちやすくなります。定期巡回のたびに写真で状況を記録してもらえるサービスであれば、遠方に住んでいても実家の様子を把握しやすく、安心につながります。

管理不全空き家と近隣トラブルの関係

管理不全空き家に関する市区町村への相談や通報は、近隣住民からの声がきっかけになることも少なくありません。伸びた樹木の枝が越境してきた、雑草の種が飛んでくる、害虫が発生しているといった具体的な影響が出ると、近隣住民が我慢できずに自治体へ相談するケースがあります。特に隣接する土地に建物や設備がある場合、越境した枝や根が原因でトラブルに発展することもあるため注意が必要です。行政からの指導を受ける前に、近隣トラブルという形で問題が表面化することもあるため、日頃から周辺への影響がないかを意識しておくことも大切です。もし既に近隣から指摘を受けている場合は、早めに現地を確認し、可能な範囲で対応しておくと今後の関係を良好に保ちやすくなります。挨拶を兼ねて近隣へ連絡先を伝えておくと、何か気になることがあった際にも直接連絡してもらいやすくなり、行政への通報に至る前に対応できることもあります。

一度指定されても改善すれば解除される

管理不全空き家に指定されたとしても、それで終わりというわけではありません。所有者が状態を改善し、市区町村が現地を確認して問題が解消されたと判断すれば、指定は解除されます。固定資産税の特例が解除されていた場合も、状態が改善されれば再び特例の対象に戻ることがあります。大切なのは、指摘を受けた段階で放置せず、できるところから改善に取り組む姿勢です。庭木の剪定や雑草の除去など、比較的取り組みやすい対応から始めることで、状況を早めに改善できる場合も多くあります。改善が難しい部分については、専門業者に相談しながら優先順位をつけて対応していくとよいでしょう。

相続した空き家は早めに状態を確認しておく

親から実家を相続したものの、遠方に住んでいるためしばらく訪れていない、というケースは少なくありません。しかし、相続してから時間が経つほど、建物や庭の状態は徐々に変化していきます。相続した直後は問題がなくても、数年後には雑草が生い茂り、外壁の傷みが進んでいることもあります。相続をきっかけに一度現地を訪れて建物の状態を確認し、必要であれば管理の方針を決めておくことで、管理不全空き家に該当するリスクを早い段階で下げることができます。特に築年数がある程度経っている建物は、雨漏りやシロアリの被害など、外から見ただけではわかりにくい問題が進んでいることもあるため、可能であれば内部の状態も確認しておくと安心です。特に、相続人が複数いる場合は、誰がどの程度管理に関わるかをあらかじめ話し合っておくと、後々の対応がスムーズになります。定期的に訪問するのが難しい場合でも、写真や動画で状態を共有し合うだけで、相続人同士の認識のずれを防ぐことができます。

まとめ

管理不全空き家は、特定空き家に指定される一歩手前の段階として2023年の法改正で新設された区分です。屋根や外壁の破損、雑草や庭木の放置などが基準となりやすく、指定されると固定資産税の特例が解除される可能性もあります。ただし、助言や指導の段階で改善すれば大きな不利益を避けられる仕組みになっているため、過度に心配しすぎる必要はありません。深刻な状態になる前に、定期的な手入れと巡回を続けることが何より大切です。アスリートホームでは、宮城県内の空き家を対象に、定期巡回や写真報告による管理サービスをご提供しています。実家の管理に不安がある方は、お気軽にご相談ください。名義や管理方針について迷っている場合も、状況に合わせた選択肢をご提案します。

管理不全空き家はいつから始まった制度ですか？

2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法によって新設された区分です。特定空き家に至る前の段階から行政が関与できるようにする目的で設けられました。

管理不全空き家に指定されると固定資産税は必ず上がりますか？

勧告を受けた場合に住宅用地の特例が解除される可能性がありますが、助言や指導の段階では特例が解除されるわけではありません。状況に応じて対応が異なります。

管理不全空き家と特定空き家はどちらが深刻ですか？

特定空き家のほうが深刻な段階です。管理不全空き家は、放置すると特定空き家に該当するおそれがある予備軍の段階として位置づけられています。

庭の雑草を放置しているだけでも指定される可能性はありますか？

雑草の繁茂だけで直ちに指定されるとは限りませんが、他の要素と合わせて総合的に判断されるため、指摘を受けやすいポイントの一つではあります。定期的な草刈りをおすすめします。

自分で管理するのが難しい場合はどうすればいいですか？

空き家管理を専門とするサービスに定期巡回を依頼することで、遠方に住んでいても状態を保ちやすくなります。管理方法に迷ったら一度相談してみるとよいでしょう。

一度管理不全空き家に指定されたら元に戻せませんか？

状態を改善し、市区町村が問題が解消されたと確認すれば指定は解除されます。固定資産税の特例についても、改善後に再び対象となる場合があります。