空き家売却の契約不適合責任｜売主が知るべき注意点

「実家を売ったあとに何か言われたらどうしよう」と、不安を感じながら売却を検討している方は少なくありません。空き家を売却したあとに、雨漏りやシロアリ被害などの不具合が見つかり、買主から修理や損害賠償を求められることがあります。これは「契約不適合責任」と呼ばれる売主の法的な責任によるもので、特に築年数の古い空き家の売却では注意が必要です。契約不適合責任の内容を正しく理解しないまま売却を進めてしまうと、思わぬトラブルに発展することもあります。この記事では、契約不適合責任とは何か、空き家売却で注意すべき理由、責任を軽減する方法まで順番に解説します。

契約不適合責任とは何か

契約不適合責任とは、売買契約の内容と実際に引き渡された不動産の状態が一致していない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。たとえば、契約書や告知書に記載のなかった雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障などが引き渡し後に見つかった場合、買主は売主に対してその補修や損害賠償などを求めることができます。2020年4月の民法改正によって、それまで使われていた「瑕疵担保責任」という制度に代わって導入された考え方で、現在の不動産取引では契約不適合責任という言葉が使われています。

空き家売却で契約不適合責任が問題になりやすい理由

空き家、特に相続した実家などの古い建物は、長期間人が住んでいなかったことにより、雨漏りや床下の腐食、給排水管の劣化といった不具合が把握しづらいという特徴があります。売主自身がその家に長く住んでいなかったり、遠方に住んでいて建物の状態を把握しきれていなかったりする場合、気づかないまま不具合を抱えた状態で売却してしまうことがあります。売却後にこうした不具合が発覚すると、契約不適合責任を問われる可能性が高くなるため、空き家の売却では建物の状態をできる限り事前に把握しておくことが重要です。

契約不適合責任という言葉を聞くと難しく感じるかもしれませんが、要は「売買契約で約束した内容と、実際に引き渡された物件の状態が食い違っていないか」を問う制度だと考えると分かりやすくなります。約束と違う部分があれば、その範囲や程度に応じて売主が対応する必要があるという、比較的シンプルな考え方に基づいています。

空き家特有の不具合の具体例

空き家でよく見られる不具合には、長期間換気がされていなかったことによる雨漏りや湿気によるカビ、床下や柱のシロアリ被害、給排水管の劣化による水漏れ、地盤の沈下による建物の傾きなどが挙げられます。人が住んでいる家であれば早期に気づける不具合でも、空き家の場合は発見が遅れがちで、売却時点で売主自身も把握できていないケースが少なくありません。売却を検討し始めた段階で、こうした不具合がないか可能な範囲で確認しておくことが、契約不適合責任のリスクを減らす第一歩になります。

特に水回りや屋根裏、床下などは普段の生活では目にする機会が少なく、不具合があっても見過ごされやすい場所です。可能であれば売却前に自分で確認するだけでなく、専門家による点検を依頼することで、思わぬ不具合の見落としを防ぎやすくなります。

契約不適合責任と旧・瑕疵担保責任との違い

以前の瑕疵担保責任では、買主が請求できる内容は損害賠償請求と契約解除に限られていました。これに対して契約不適合責任では、修理などを求める追完請求や、代金の減額を求める代金減額請求が加わり、買主が選べる手段が広がっています。また、瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」であることが要件とされていましたが、契約不適合責任では契約内容と実際の状態が異なっているかどうかという基準で判断されるため、契約書や告知書にどこまで正確に記載しているかが、より重要な意味を持つようになりました。

買主が請求できる内容

契約不適合責任が認められた場合、買主は状況に応じて複数の請求方法を選ぶことができます。まず、不具合の修理などを求める追完請求があり、次に、修理が難しい場合や売主が対応しない場合には代金の減額を求める代金減額請求があります。さらに、契約の目的を達成できないほど重大な不適合がある場合には契約の解除を求めることができ、あわせて損害賠償請求を行うことも可能です。どの請求が認められるかは個別の状況によって異なるため、実際にトラブルが発生した場合は、不動産会社や弁護士に相談しながら対応することが望ましいです。

たとえば、引き渡し後にシロアリ被害が見つかった場合、被害の程度が軽ければ駆除費用相当額の代金減額請求にとどまることもありますが、構造に深刻な影響が及んでいる場合は契約解除や高額な損害賠償に発展することもあります。不具合の内容や程度によって結果が大きく変わるため、個別の状況に応じた判断が必要になります。

請求の種類	内容
追完請求	修理などにより契約内容に適合させることを求める
代金減額請求	修理が難しい場合などに代金の減額を求める
契約解除	契約の目的を達成できないほど重大な場合に契約自体を解除する
損害賠償請求	不適合によって生じた損害の賠償を求める

契約不適合責任を軽減・免責する方法

契約不適合責任は、契約書の特約によって範囲を制限したり、免責としたりすることも可能です。ただし、売主が把握していながら故意に伝えなかった不具合については、免責特約があっても責任を免れないとされているため注意が必要です。空き家の売却では、不動産会社を買主とする買取という方法を選ぶと、契約不適合責任を免責とする契約を結べるケースが多く、早期の売却と責任範囲の軽減を両立させやすくなります。買取を選ぶ場合でも、事前に不具合の有無を正直に伝えておくことは変わらず大切です。一方で、一般の個人が買主となる仲介での売却では、免責特約を設けても内容によっては認められにくい場合があるため、契約内容を慎重に確認することが大切です。

また、価格を下げて売り出すことで、買主にもリスクを織り込んでもらうという考え方もあります。相場より安い価格を提示し、契約不適合責任を免責とする条件を明示することで、買主の理解を得やすくなるケースもあります。どの方法が適しているかは物件の状態や売却の急ぎ具合によって異なるため、不動産会社に相談しながら方針を決めることをおすすめします。

告知書・重要事項説明で注意しておきたいこと

契約不適合責任のリスクを減らすために最も重要なのが、把握している建物の不具合や過去の修繕履歴を、告知書に漏れなく記載しておくことです。過去に雨漏りがあった、シロアリ駆除を行ったことがある、床下に水が溜まったことがあるといった情報は、些細に感じられても正直に伝えておくべきです。「言わなくても分からないだろう」と考えて告知を怠ると、後から発覚した際に契約不適合責任を問われるリスクが高くなります。相続した実家などで自分が住んでいた期間が短い場合は、親族や近隣の方に聞き取りを行い、分かる範囲の情報を集めておくことも有効です。

既存住宅売買瑕疵保険という選択肢

契約不適合責任への備えとして、既存住宅売買瑕疵保険という制度を利用する方法もあります。これは、引き渡し後に構造上主要な部分や雨漏りなどの不具合が見つかった場合に、修理費用の一部が保険金として支払われる仕組みです。加入には対象となる建物の検査を受ける必要があり、すべての空き家が利用できるわけではありませんが、買主にとっても安心材料になるため、売却の際にアピールポイントとして活用できることがあります。利用を検討する場合は、不動産会社や保険を取り扱う機関に条件を確認してみるとよいでしょう。

費用や手続きの手間がかかるため、すべての売却で利用されているわけではありませんが、買主に安心感を与えたい場合や、少しでも早く売却を成立させたい場合には検討する価値があります。不動産会社に相談すれば、物件の状況に応じて利用できるかどうかを確認してもらえます。

インスペクション（建物状況調査）の活用

建物の状態を客観的に把握する方法として、インスペクションと呼ばれる建物状況調査を利用する方法があります。専門の調査員が構造上の不具合や雨漏りの跡などを確認し、その結果を報告書としてまとめてくれるため、売主自身が気づいていなかった不具合を事前に把握できることがあります。調査は建物全体を専門的な視点でチェックするため、売主自身では気づきにくい劣化箇所が明らかになることも珍しくありません。調査結果を買主にも共有しておくことで、契約内容と実際の建物状態のズレを減らし、契約不適合責任のリスクを下げる効果が期待できます。費用はかかりますが、古い空き家を売却する際には、検討する価値のある選択肢の一つです。

契約不適合責任が問題になった場合の対応

売却後に買主から契約不適合責任を主張された場合、まずは契約書に記載された特約の内容や、告知書でどこまで伝えていたかを確認することが第一歩です。買主から突然連絡が来ると慌ててしまいがちですが、まずは落ち着いて相手の主張内容を書面などで確認することが第一歩です。感情的に対応するのではなく、事実関係を整理したうえで、必要に応じて不動産会社や弁護士に相談しながら対応することをおすすめします。契約不適合責任には、買主が不適合を知った時から一定期間内に売主へ通知する必要があるという期間制限が設けられていることが一般的で、この点も確認しておくべきポイントです。民法上は、不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと請求権を失うとされていますが、契約書で異なる期間が定められている場合もあるため、契約内容を確認することが欠かせません。早期に専門家へ相談することで、感情的な対立を避け、冷静に解決へ向けた話し合いを進めやすくなります。

空き家の売却を検討している場合は、契約不適合責任のリスクも含めて、早い段階で不動産会社に相談しておくと安心です。

契約不適合責任は個人間の売買でも発生しますか。

はい、個人間の売買であっても契約不適合責任は発生します。売主が宅建業者ではない個人の場合でも、契約内容と実際の状態が異なっていれば買主から請求を受ける可能性があります。

古い空き家でも契約不適合責任を免責にできますか。

契約書の特約により免責とすることは可能ですが、売主が知っていながら伝えなかった不具合については免責が認められないことがあります。告知書に分かる範囲の情報を正直に記載しておくことが重要です。

不動産会社に買い取ってもらう場合も契約不適合責任はありますか。

不動産会社への買取の場合、契約不適合責任を免責とする契約が結ばれることが一般的です。ただし契約内容によって扱いが異なるため、契約書の内容を事前によく確認しておくことが大切です。

相続した実家の状態がよく分からない場合はどうすればいいですか。

親族や近隣の方に聞き取りを行ったり、インスペクションを利用したりすることで、把握できる範囲の情報を集めておくとよいでしょう。分からない部分は正直にその旨を告知書に記載しておくことも大切です。

仲介と買取ではどちらが契約不適合責任のリスクが少ないですか。

一般的には不動産会社による買取のほうが、契約不適合責任を免責とする契約を結びやすく、リスクを抑えやすい傾向にあります。ただし売却価格は仲介より低くなることが多いため、価格とリスクのバランスを考えて選ぶことが大切です。