多賀城市大代：空き家の自宅と貸家売却
多賀城市大代でご自宅と貸家が敷地にあり、ご自身で管理していた大家様が84歳と高齢で施設に入所したことで、管理ができなくなり売却を行ないたいと親族の方からご相談を頂きました。調査を行なったところ対象不動産にはいくつか問題点があり、スムーズに売却するこが難しいことが分かりました。
問題点は①敷地が多賀城市の埋蔵文化財包蔵地に該当している。②敷地の一部が相続登記を行なっておらず昭和初期頃の祖父名義になっている。③借家は古く4世帯のうち1世帯入居している。④境界杭がなく測量してなく越境物が数多くある。
まず最初に問題点②の敷地の名義を現在の大家様の名義に変える、登記をやり直す作業が必要でしたので提携している司法書士に依頼をしました。司法書士が相続人を調査したところ相続人が15名程いることが分かりました。まったく知らない相続人もおり、相続人全員から判子頂ければならなく、この作業が果たして上手くいくか分からない状況でしたが作業を進めてから1年ぐらい時間はかかり、費用もかかりましたが無事に全員から頂くことができました。相続登記を行なっていない空き家が多くありますが、後々のことを考えると相続登記は亡くなってからすぐに行わないと後の世代が大変になっていざと言う時に売却が困難になってしまいます。
その次に問題点①の多賀城市の埋蔵文化財包蔵地の調査を多賀城市埋蔵文化財調査センターで行ないました。 対象不動産の遺跡は平安時代で敷地が広い為、必ず敷地の事前調査を行ない県から本発掘調査の指示が出る可能性があるとのことでした。多賀城市はその調査を行なうには他の調査依頼が多く、早くても申請から４～５年先になってしまうとのことでした。この調査が終わらない限りには建物を建築することができません。実際のこの調査は不動産を購入した方が建築計画を立てて多賀城市に申請を行なわないと市は動くことは出来ないとのことでした。 これは売却する上でのかなりの障害になってしまいます。
まず上記の問題があることを前提に不動産を購入してくる方を探すことになり、売主様もいろいろ問題があることが分かっている為、価格よりまず不動産を処分する意向の方が強く、提携している買取業者に相談したところこの条件で現況で購入して頂くことになりました。
また隣接地の別の空き家の所有者の方も一緒に売却してもらいとご相談を頂き合わせて売却を行なうことになりました。その空き家は引き渡しまでに解体を行ない売却すことになり、これもまた埋蔵文化財包蔵地に該当している為、解体を行なうには届出を出して市と県からの許可が下りないと解体を行なうことが出来ないハードルがありましたが、無事に許可を頂き解体することが出来ました。
契約を行なってから問題点③④の問題が解決するまで確定測量や越境物解消などにいろいろあり引き渡しまでに、半年以上時間がかかりましたが無事にお引渡しを行なうことが出来ました。
アスリートホームの今回の事例の見解
この事例は、多賀城市で高齢で施設に入り管理できなくった貸家とご自宅のご売却のご相談を受けたケースです。以下、当社の見解として、この事例のポイントをまとめてみたいと思います。
- 相続登記は速やかに行なう
相続登記は先延ばしにしなく必ずお亡くなりなってから速やかに相続登記を行なうが重要です。そのままの状態でしていると後の相続人が大変になってしまいます。もしくは売却を行なうことが困難になってしまうので速やかに相続登記は行ないましょう。 - 遺跡などには要注意
多賀城市は遺跡が多くある地域で有名です。もし多賀城市で売却を行なうのであればまずっ敷地が遺跡や古墳に該当していないか多賀城市埋蔵文化財調査センターで調査を行なう必要があります。敷地が遺跡や古墳に該当している場合は土をいじる作業もNG。 - 境界杭や越境物の解消
境界が不明な場合はなるべく家屋調査士に依頼して確定測量を行ないましょう。境界杭が不明だと将来、隣接地の所有者とトラブルになってしまう場合があります。また越境しているものは解消し、どうしても物理的に難しい場合は覚書を交わしておくことが重要です。 - 先伸ばしにせず早めに行なう
今回のケースは先代から引き継いだ不動産ですが何も手を付けずに境界や越境物、相続登記も行っていない状態でした。これば売却を行なう時に必ず出てくる問題なので、気が付く前に早めに対処しておくことが必要です。後からになると費用も含め負担が多くかかってしまいます。
