空き家売却の税金｜取得費不明の場合の計算方法

相続した空き家を売却する際、購入時の資料が残っておらず「取得費がわからない」というケースは珍しくありません。取得費が不明のまま譲渡所得を計算すると、税負担が想定以上に大きくなることがあります。この記事では、空き家を売却したときにかかる税金の基本と、取得費が不明な場合の計算方法、負担を抑えるために検討したい特例についてわかりやすく解説します。これから売却を検討している方はもちろん、まだ売却するか迷っている段階の方にも参考にしていただける内容です。

空き家を売却したときにかかる税金の基本（譲渡所得税）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税と住民税がかかります。譲渡所得は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」という式で計算され、この金額がプラスになった場合に課税対象となります。取得費とは、その不動産を購入したときの価格や、購入時にかかった諸費用の合計を指します。譲渡費用は、売却時にかかる仲介手数料や印紙代などです。相続した空き家の場合、取得費は原則として被相続人（親などの亡くなった方）が購入した当時の金額をそのまま引き継ぐことになります。所有期間も被相続人が取得した時点から通算されるため、相続したタイミングで所有期間がリセットされるわけではありません。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わる長期譲渡所得・短期譲渡所得の区分もあるため、被相続人が取得した時期をあわせて確認しておくと、おおよその税率の見当をつけやすくなります。

取得費に含められる費用の範囲

取得費というと購入代金だけをイメージしがちですが、実際にはそれ以外の費用も含めることができます。たとえば、購入時に支払った仲介手数料や登録免許税、不動産取得税、印紙税などの諸費用も取得費に加算できる場合があります。また、建物についてはそのまま購入価格を使うのではなく、購入時からの経過年数に応じた減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費になります。土地は減価償却の対象にならないため、土地と建物を分けて取得費を計算する必要がある点にも注意が必要です。建物の構造や築年数によって減価償却の計算方法も変わってくるため、正確に計算したい場合は税理士に確認するとより安心です。相続した実家の場合、これらの費用も含めて記録が残っていないか、あわせて確認しておくとよいでしょう。リフォームや増築を行っていた場合、その費用の一部が取得費に加算できることもあるため、大きな工事をした記録が残っていないかも確認しておくとよいでしょう。

取得費が「わからない」とはどういう状態か

相続した実家の場合、数十年前に購入した際の売買契約書や領収書が残っていないことは珍しくありません。特に、親がさらにその親から相続した家であれば、そもそも購入価格自体が存在しない、あるいは記録がどこにも見当たらないというケースもあります。このように、取得費を証明する書類が手元にない状態を「取得費不明」と呼びます。長年住んでいた実家ほど、代替わりの中で書類が失われやすく、いざ売却しようとした段階になって初めて取得費がわからないことに気づく方も少なくありません。

取得費が不明な場合は「概算取得費」を使う

取得費が不明な場合でも、譲渡所得の計算ができないわけではありません。国税庁の規定により、取得費が不明な場合や、実際の取得費が売却価格の5パーセントを下回る場合は、売却価格の5パーセント相当額を取得費とみなす「概算取得費」を使うことができます。たとえば、3000万円で売却した場合、取得費が不明であれば150万円を取得費として譲渡所得を計算することになります。この仕組みがあるおかげで、書類が残っていないという理由だけで売却や確定申告ができなくなるということはありません。

概算取得費を使うと税負担が大きくなりやすい

概算取得費はあくまで売却価格のわずか5パーセントであるため、実際の購入価格がそれより高かった場合、本来よりも譲渡所得が大きく計算されてしまい、税負担が重くなる傾向があります。たとえば実際には2000万円で購入していた不動産を3000万円で売却した場合、本来の取得費（2000万円）で計算すれば譲渡所得は1000万円ですが、概算取得費（150万円）を使うと譲渡所得は2850万円になり、課税される金額が大きく変わってしまいます。同じ売却価格であっても、取得費を証明できるかどうかで、納める税額に数百万円単位の差が出ることもあるため、安易に概算取得費で計算する前に、証明できる資料が本当にないか確認しておくことが大切です。特に築年数が古く、購入価格自体が高額だった可能性がある不動産ほど、この差は大きくなりやすい傾向があります。

取得費を証明するために確認しておきたい資料

取得費を直接証明できる売買契約書が見つからない場合でも、間接的な資料から購入価格を推測できることがあります。たとえば住宅ローンを利用して購入していた場合、当時の借入額から購入価格のおおよその目安を導けることがあります。通帳に大きな出金記録が残っていれば、頭金の支払いの手がかりになる場合もあります。次のような資料が手元にないか、一度確認してみることをおすすめします。

資料	確認できる内容
売買契約書・重要事項説明書	購入価格そのもの
住宅ローンの契約書・返済予定表	借入額から購入価格を推測
通帳の出金記録	購入時期の大きな出金
古い固定資産税の納税通知書	評価額から購入時期の目安

相続空き家の売却で使える特例（3000万円特別控除など）

相続した空き家を売却する際は、一定の要件を満たすことで「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」、いわゆる相続空き家の3000万円特別控除を利用できる場合があります。この特例が適用されると、譲渡所得から最大3000万円を控除できるため、取得費が不明で譲渡所得が大きく計算されてしまうケースでも、税負担を大きく軽減できる可能性があります。適用には、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることや、区分所有建物でないことなど、いくつかの要件がありますので、詳しい条件は事前に確認しておくことをおすすめします。取得費が不明で概算取得費を使わざるを得ない場合ほど、この特別控除の有無によって最終的な税負担の差が大きくなりやすいため、対象になるかどうかは早めに確認しておきたいポイントです。

相続税を払った場合に使える「取得費加算の特例」

相続空き家の3000万円特別控除とは別に、相続税を納めている場合に使える「取得費加算の特例」という制度もあります。これは、相続税を実際に支払った方に向けた制度で、相続によって取得した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税のうち、その不動産に対応する部分を取得費に加算できるという仕組みです。適用を受けるためには、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却する必要があるため、期限にも注意が必要です。取得費に加算できる金額が増えれば、その分譲渡所得が小さくなり、税負担を抑えられる可能性があります。ただし、この特例は相続税を実際に納めていることが前提となるため、相続税がかからなかった場合は利用できません。また、相続空き家の3000万円特別控除とは併用できないため、どちらの特例を使ったほうが有利になるかは、状況に応じて比較検討する必要があります。

取得費の確認や税金の計算に不安がある場合の相談先

譲渡所得の計算や特例の適用要件は複雑な部分も多く、判断に迷う場面も少なくありません。確定申告の際に譲渡所得の計算を誤ってしまうと、後から修正申告が必要になることもあるため、取得費が不明な場合や特例の適用可否に不安がある場合は、早い段階で税務署や税理士に相談しながら進めることをおすすめします。相談のタイミングが早いほど、必要な資料を探す時間にも余裕が生まれます。また、売却そのものについて、査定額や売却の進め方に迷っている場合は、不動産の売却相談窓口で具体的な見通しを立てることもできます。

相続した時点で取得費を確認しておくメリット

売却を具体的に検討し始めてから取得費を調べようとすると、時間が経っているぶん資料を見つけるのが難しくなることがあります。相続が発生した時点、あるいは実家の片付けを行うタイミングで、売買契約書や関連書類が残っていないか一度確認しておくと、将来売却する際にスムーズに手続きを進めやすくなります。特に、実家の整理をする際に古い書類をまとめて処分してしまうと、後から相続後にまとめて処分してしまい、取得費を証明する手立てがなくなってしまうこともあるため、不動産に関する書類だけは別途保管しておくことをおすすめします。まとめて保管しておく場所を家族で共有しておけば、いざというときに慌てて探す必要もなくなります。

空き家を売却したら確定申告が必要になる

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、原則として確定申告が必要になります。特に、相続空き家の3000万円特別控除や取得費加算の特例など、税負担を軽減できる制度を利用する場合は、特例を適用する旨を申告しなければ控除を受けることができません。譲渡所得がマイナスになった場合は申告が不要なケースもありますが、特例を使った結果としてマイナスになる場合は、特例の適用を証明するために申告が必要になることもあります。確定申告の時期は売却した翌年の2月中旬から3月中旬にかけてが一般的で、必要書類の準備にも時間がかかるため、余裕を持って準備を進めることをおすすめします。売買契約書の写しや譲渡費用がわかる領収書なども申告時に必要となるため、売却が決まった段階から関連書類をひとまとめにしておくと安心です。

売却価格が下がると税負担も変わる点に注意

取得費が不明で概算取得費を使う場合、譲渡所得は売却価格に連動して大きくなる仕組みになっています。つまり、売却価格が高くなるほど、概算取得費として認められる金額も増えますが、それ以上に譲渡所得そのものが増えるため、結果として税負担も大きくなりやすい傾向があります。逆に、建物の老朽化や立地条件などによって売却価格が下がる場合は、その分譲渡所得も小さくなり、税負担は軽くなります。売却価格だけを見て損得を判断するのではなく、税金まで含めた手取り額で考えることが、後悔のない売却につながります。

まとめ

相続した空き家を売却する際、取得費が不明な場合は概算取得費（売却価格の5パーセント）を使って譲渡所得を計算することになりますが、実際の取得費より税負担が重くなりやすい点に注意が必要です。通帳や住宅ローンの記録など、取得費を示せる資料がないか確認したうえで、必要に応じて相続空き家の3000万円特別控除などの特例も検討してみましょう。アスリートホームでは、宮城県内の空き家売却について、税金面も含めたご相談を承っています。売却を検討されている方は、お気軽にお問い合わせください。

取得費が全くわからない場合はどうすればいいですか？

売却価格の5パーセントを取得費とみなす「概算取得費」を使って譲渡所得を計算することができます。ただし実際の取得費より少なく計算されることが多く、税負担が重くなる傾向がある点に注意が必要です。

取得費を証明する資料はどんなものがありますか？

売買契約書や重要事項説明書のほか、住宅ローンの契約書、通帳の出金記録、古い固定資産税の納税通知書なども手がかりになることがあります。

相続空き家の3000万円特別控除はどんな場合に使えますか？

昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど、いくつかの要件を満たす場合に利用できます。要件は細かく定められているため、事前に確認しておくことをおすすめします。

概算取得費を使うと必ず税金が高くなりますか？

実際の取得費が売却価格の5パーセントより高かった場合は、概算取得費を使うことで譲渡所得が大きく計算され、税負担が増える傾向があります。実際の取得費がそれより低い場合はこの限りではありません。

譲渡所得の計算に不安がある場合はどうすればいいですか？

税務署や税理士に相談しながら進めることをおすすめします。売却の進め方について迷う場合は、不動産会社に相談することも一つの方法です。

相続空き家の売却では必ず確定申告が必要ですか？

譲渡所得が発生した場合は原則として確定申告が必要です。特別控除などの特例を利用する場合は、適用を受けるために申告が必要になりますので、忘れずに手続きを行いましょう。