空き家の耐震診断と耐震基準｜倒壊リスクと備え方

相続した実家や空き家が古い建物である場合、気になるのが地震に対する強さです。特に築40年以上の木造住宅は、今の建築基準法とは異なる基準で建てられていることが多く、大きな地震が起きたときに倒壊するリスクが指摘されています。ここでは、空き家に多い旧耐震基準の建物の特徴と、耐震診断でわかること、そして診断の結果によってどのような選択肢があるのかを整理していきます。

空き家に多い「旧耐震基準」とは

建築基準法における耐震基準は、昭和56年（1981年）6月1日に大きく改正されました。それ以前の基準は「旧耐震基準」と呼ばれ、震度5強程度の地震で建物が倒壊しないことを目安に設計されています。一方、昭和56年6月以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」で建てられており、震度6強から7程度の大規模な地震でも倒壊・崩壊しないことを目安にしています。相続で受け継いだ実家が長年空き家になっている場合、建築確認日が昭和56年5月31日以前であれば旧耐震基準の建物である可能性が高く、現行基準と比べて地震への強さに差がある点をまず理解しておく必要があります。

建築確認日は、建物の登記事項証明書や、購入時・新築時に発行される「建築確認済証」「検査済証」といった書類で確認できます。空き家の場合、こうした書類が見つからないことも珍しくありませんが、その場合でも固定資産税の課税明細書に記載されている「新築年月日」がひとつの目安になります。ただし、増改築を行っている建物では、増築部分と既存部分で耐震性能に差があることもあるため、正確に把握したい場合は専門家による現地調査を受けることをおすすめします。

なお、建築確認日が昭和56年6月以降であっても、必ずしも耐震性が十分とは限りません。増築や大規模な改修を行っている場合、増築部分の設計や施工が当時の基準を満たしていないこともあり、外観だけでは判断が難しいケースもあります。安心して活用や売却を進めるためにも、築年数にかかわらず一度専門家に建物の状態を見てもらうことをおすすめします。

新耐震基準・2000年基準との違い

耐震基準には、実はもうひとつの節目があります。平成12年（2000年）6月に木造住宅の耐震性に関する基準がさらに強化され、地盤に応じた基礎の設計や、耐力壁の配置バランス、柱の接合部の金物の使用などが具体的に定められました。これが「2000年基準」と呼ばれるものです。つまり、空き家の建築時期によって、以下の3段階に大きく分けられます。昭和56年5月31日以前の「旧耐震基準」、昭和56年6月から平成12年5月までの「新耐震基準（2000年基準以前）」、そして平成12年6月以降の「2000年基準」です。同じ新耐震基準の中でも、2000年基準を満たしていない建物は接合部の金物が不足しているケースがあるため、築年数だけで安心せず、建築確認日を確認することが大切です。

実際、日本耐震診断協会などの発信によると、旧耐震基準で建てられた住宅は今なお全国に多く残っており、空き家となっている建物ではその割合がさらに高い傾向にあるとされています。相続した実家がいつ頃建てられたものか分からないという方は少なくありませんが、建築時期が古い建物ほど、耐震性だけでなく給排水管や屋根、外壁といった他の部分の老朽化も進んでいることが多いため、耐震性の確認とあわせて建物全体の状態を把握しておくと、今後の判断がしやすくなります。

耐震診断とはどんな調査か

耐震診断とは、建築士などの専門家が建物の図面や現地調査をもとに、地震に対する強さを数値で評価する調査のことです。木造住宅の場合、壁の量や配置バランス、筋交いの有無、柱や土台の劣化状況、屋根の重さ、地盤の状態などを総合的に調べ、「上部構造評点」と呼ばれる指標を算出します。この評点が1.0以上であれば「倒壊しない」、0.7以上1.0未満であれば「倒壊する可能性がある」、0.7未満であれば「倒壊する可能性が高い」といった目安で判定されます。空き家の場合、長年人が住んでいないことで雨漏りやシロアリ被害が進み、実際の耐震性能が図面上の数値より低くなっていることもあるため、現地での目視調査が特に重要になります。

耐震診断には、図面や目視による「一般診断法」と、より詳細な計算を行う「精密診断法」があります。空き家の耐震性をひとまず把握したいという場合は一般診断法で十分なことが多く、実際に耐震改修工事を行う段階になったら、より詳しい精密診断法を追加で行うという進め方も一般的です。診断を依頼する際は、建築士事務所や、自治体が紹介する耐震診断士など、実績のある専門家に依頼すると安心です。

特に空き家は長期間人の出入りがないため、床下や屋根裏の劣化、雨漏りの跡、シロアリ被害などが見た目では分かりにくい場所に潜んでいることがあります。耐震診断とあわせてこうした劣化状況もチェックしてもらうことで、耐震性だけでなく建物全体の資産価値や、今後のメンテナンス方針を判断する材料にもなります。

耐震診断の費用相場と流れ

木造戸建て住宅の耐震診断にかかる費用は、一般的に数万円から20万円程度が目安とされていますが、建物の規模や依頼先、自治体の補助制度の有無によって変わります。多くの自治体では、旧耐震基準の木造住宅を対象に耐震診断の費用を一部補助する制度を設けていることがあるため、まずはお住まいの市区町村の窓口やホームページで確認するとよいでしょう。診断の流れとしては、図面の確認や聞き取りを行ったうえで現地調査を実施し、後日、上部構造評点や必要な補強内容をまとめた診断結果報告書が渡されるのが一般的です。空き家の場合は図面が残っていないことも多く、その場合は現地での実測から進めることになるため、通常より調査に時間がかかることがあります。

また、空き家が遠方にある場合、現地調査のために何度も足を運ぶのが難しいという声もよく聞かれます。最近では、耐震診断士が現地調査を行い、所有者とはオンラインや電話でやり取りを完結できる事業者も増えてきています。依頼先を選ぶ際は、費用の内訳や調査にかかる期間、報告書の内容がどこまで詳しいかをあらかじめ確認しておくと、後々のトラブルを防ぎやすくなります。

診断結果の見方：上部構造評点をどう読み取るか

耐震診断の結果を受け取ったとき、評点の意味が分からず戸惑う方も少なくありません。目安を整理すると、次のようになります。

評点1.5以上	倒壊しない
評点1.0以上1.5未満	一応倒壊しない
評点0.7以上1.0未満	倒壊する可能性がある
評点0.7未満	倒壊する可能性が高い

評点が1.0を下回る場合は、壁の補強や筋交いの追加、金物による接合部の補強といった耐震改修によって評点を引き上げることが可能です。ただし、空き家全体を1.0以上まで引き上げるには、建物の状態によって数十万円から百万円を超える費用がかかることもあり、費用対効果を踏まえた判断が必要になります。

耐震改修の方法にはいくつかの種類があり、壁を増やしたり筋交いを追加したりする「壁の補強」、基礎のひび割れを補修する「基礎の補強」、屋根材を軽いものに変えて建物への負担を減らす「屋根の軽量化」などが代表的です。空き家全体を改修するのではなく、居住スペースを限定して部分的に補強する「減築」という考え方を取り入れることで、費用を抑えながら一定の耐震性を確保する方法を提案する専門家もいます。予算に限りがある場合は、こうした部分的な対策も含めて複数のプランを比較検討するとよいでしょう。

耐震改修を行う場合、自治体の補助制度を利用できることがあります。多くの制度では、耐震診断を受けたうえで一定の評点まで改修することを条件に、工事費用の一部（上限額が設定されていることが一般的です）を補助する仕組みになっています。補助を受けるには、着工前に申請が必要な場合がほとんどで、工事を始めてからでは対象外になってしまうこともあるため、利用を検討する場合は必ず着工前に自治体の窓口へ相談することが重要です。

また、耐震改修と同時に、キッチンや浴室、トイレなどの水回りを一新するリフォームを行うことで、売却時や賃貸に出す際の印象を大きく改善できる場合もあります。耐震性のみを高めても、内装や設備が古いままでは買い手や借り手がつきにくいこともあるため、今後の活用方針が売却や賃貸であれば、耐震改修とあわせてどの程度リフォームするかも合わせて検討しておくと、後々の計画が立てやすくなります。

耐震基準を満たさない場合の選択肢：補強・解体・売却

耐震診断の結果、評点が低いことが分かった場合、大きく分けて3つの選択肢があります。ひとつ目は耐震改修工事を行い、基準を満たす状態にすること。将来的に自分たちで住む予定がある場合や、賃貸として活用したい場合に向いています。ふたつ目は、建物を解体して更地にすること。老朽化が進み、改修費用が高額になる場合や、そもそも活用予定がない場合に選ばれることが多い方法です。みっつ目は、耐震基準を満たさないまま、あるいは耐震基準適合証明を取得したうえで売却することです。買主が自己居住用ではなくリフォーム前提で購入するケースもあるため、必ずしも耐震基準を満たしていなければ売れないわけではありません。どの選択肢が合っているかは、建物の状態や今後の活用方針、費用負担のバランスによって変わってきます。

空き家を放置するリスクと自治体の支援制度

耐震性の低い空き家をそのまま放置しておくと、地震の際に倒壊するリスクだけでなく、老朽化によって屋根材や外壁が剥がれ落ちる、シロアリ被害が進んで構造がさらに弱くなるといった問題も進行しやすくなります。倒壊や崩落によって近隣に被害が及んだ場合、所有者が損害賠償責任を問われる可能性もあるため、耐震性の低さを把握したまま何も対策をしないことにはリスクが伴います。自治体によっては、老朽化した空き家の除却（解体）費用の一部を補助する制度や、耐震診断・耐震改修の費用を補助する制度を用意していることがあります。制度の内容や対象要件は自治体ごとに異なり、年度によって内容が変わることもあるため、利用を検討する場合はお住まいの市区町村の窓口で最新の情報を確認することをおすすめします。

老朽化した空き家をそのまま長期間放置すると、屋根や外壁の劣化がさらに進み、台風や積雪をきっかけに部材が飛散したり落下したりする危険性も高まります。倒壊した建物や落下物が道路や隣地に及んだ場合、所有者としての管理責任を問われることもあるため、耐震診断の結果を把握しないまま放置するのではなく、現状を正しく理解したうえで、補強・解体・売却のいずれかの方向性を早めに決めておくことが、将来的なトラブルを防ぐことにつながります。

売却を検討する場合は3,000万円特別控除もあわせて確認を

相続した空き家を売却する場合、譲渡所得税を大きく軽減できる「相続空き家の3,000万円特別控除」という制度があります。この特例を、建物付きのまま売却する形で利用する場合には、譲渡の時点で耐震基準を満たしていることが要件のひとつになっており、耐震診断や耐震基準適合証明書の取得が必要になります。建物を取り壊してから土地として売却する場合は、この耐震基準の要件は関係なくなりますが、その他の要件を満たす必要があります。耐震診断の結果によって、この特例を使えるかどうか、どのルートで売却を進めるべきかが変わってくるため、売却を視野に入れている場合は耐震診断の結果とあわせて確認しておくとよいでしょう。

まとめ：まずは建物の状態を正しく把握することから

空き家の耐震性は、建築時期によって大きく異なり、実際にどの程度の強さがあるかは耐震診断を受けてみないと分からない部分も多くあります。診断結果をもとに、補強・解体・売却のどの道を選ぶかを考えることが、空き家問題を前に進める第一歩になります。アスリートホームでは、宮城県内の空き家について、売却のご相談や今後の活用方法についてのご相談を承っております。古い空き家をどうすればよいか迷っている方は、お気軽にお問い合わせください。

旧耐震基準の建物かどうかはどうやって調べればいいですか？

建築確認済証や登記事項証明書に記載されている建築日をもとに判断できます。書類が見つからない場合は、建築確認台帳を保管している自治体の建築指導課などに問い合わせることで確認できることがあります。

空き家でも耐震診断は受けられますか？

空き家であっても耐震診断を受けることは可能です。ただし、長年放置されている場合は劣化状況の確認に時間がかかったり、図面が残っていない場合は現地での実測から行う必要があったりするため、通常より調査期間が長くなることがあります。

耐震診断の費用に補助金は使えますか？

自治体によっては、旧耐震基準の木造住宅を対象に耐震診断費用の一部を補助する制度を設けていることがあります。制度の有無や条件は自治体ごとに異なるため、お住まいの市区町村の窓口で最新の情報を確認してください。

評点が低い場合、必ず解体しなければいけませんか？

必ずしも解体が必要というわけではありません。耐震改修によって評点を引き上げる方法や、現状のまま売却する方法もあります。建物の状態や今後の活用方針によって最適な選択肢は変わるため、複数の方法を比較しながら検討することをおすすめします。