空き家税とその対策に空き家管理を活用するポイント？
2023年3月に閣議決定された「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」により、空き家の税金優遇措置が変更されることが報道されています。これにより、固定資産税の住宅用地特例が解除され、空き家に対する税金が実質的に増税される可能性が出てきました。具体的には、誰も住んでいない空き家については固定資産税が4倍になる可能性があると報じられています。
この改正法案の目的は、空き家を抑止し、建て替えや売却を促進することです。固定資産税の優遇措置の撤廃により、所有者は高い税金負担を強いられることとなります。これによって、所有者は空き家を放置するよりも、建て替えや売却などの選択肢を検討しなければならない可能性が高まると期待されています。
このことを含めこれから新たなに宮城県内や仙台市の空き家所有者に課税されることが予測される空き家税とその対策について空き家管理を活用するポイントとを説明させて頂きます。
京都市・全国初の「空き家税」導入の動き
京都市が全国初となる「空き家税」を導入し、その波紋が全国に広がっています。空き家対策が加速しそうです。「空き家対策特別措置法」における優遇税制の廃止などを盛り込んだ改正案が閣議決定されました。また京都市は総務大臣が同意し早ければ2026年にも新税となる「空き家税」の導入が始まる予定です。空き家税は、所有者が放置している空き家に対して課される新たな税金の形態であり、これにより空き家問題の解決を目指す動きが強まっています。その詳細について、より深く掘り下げて解説します。
京都市の「空き家税」とは？：具体的な内容と導入の背景
京都市が導入した空き家税は、その名の通り空き家に対して課される新たな税金です。具体的な内容と導入の背景について見ていきましょう。
- 税率：京都市の空き家税は、空き家の固定資産税額の倍額が課税されます。ただし、例外措置があり、適用される条件には一定の制約が存在します。
- 課税対象：空き家だけでなく、所有者が不在で管理が不適切な建物も対象となります。また、土地所有者が不明な場合など、公共の利益に反する使用状況の土地も課税の対象となります。
- 導入の背景：京都市内には多くの空き家や管理が行き届かない建物があり、これらが街並みを損ねるだけでなく、観光資源としての価値を下げる原因となっています。そこで京都市は、これらの問題を解決するために空き家税を導入しました。
空き家税を導入すると今までと何が変わるのか
空き家にかかる税金は、主に「固定資産税」と「都市計画税」のふたつがあります。
固定資産税は毎年1月1日に不動産を所有している人に納税義務が発生します。固定資産税の納税額の計算式は以下のとおりです。
固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）
固定資産税評価額は3年に1度見直され、固定資産税は空き家だけでなく、空き家の土地に対しても発生します。
固定資産税のほかにも、空き家を所有していている市町村に対して都市計画税も不動産にかかる税金のひとつです。
都市計画税はすべての人が課税対象になるわけではありませんが都市計画税は市街化区域にある土地や建物を所有している人に対して、毎年課せられる税金です。
都市計画税の納税額の計算式は以下のとおりです。
固定資産税評価額 × 0.3%（制限税率）
制限税率の0.3%は市町村によって異なり、最大で0.3%です。都市計画税も空き家の建物とその土地のふたつが課税対象です。
固定資産税と都市計画税に対して「住宅用地の特例措置」というものがあり、要件を満たすと固定資産税と都市計画税の負担を抑えられます。
住宅用地の特例措置に該当する場合、固定資産税評価額が以下のようになります。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 200ｍ2以内 | 1/6 | 1/3 |
| 200ｍ2を超える部分 | 1/3 | 2/3 |
空き家であっても、条件を満たせば「住宅用地の特例措置」が適用されます。ただし、空き家税の適用条件になる「特定空き家」に指定されると、特例措置は適用されません。ただ今回の法令でさらに新設予定の空き家税が導入されると「管理不全の空き家」に指定されたらすぐに「住宅用地の特例措置」の特例措置が適用されなくなります。
2015年に施行された「空家対策特別措置法」と今回の空き家税の違い
2015年に施行された「空家対策特別措置法」には各市町村に下記の権限を与えられました。
1. 空き家の実態調査
2. 空き家の所有者への適切な管理指導
3. 空き家の跡地についての活用促進
4. 適切に管理されていない空き家にたいし「特定空家」指定をおこなえる
5. 特定空家に対する助言・指導・勧告・命令権の付与
6. 特定空家に対する罰金や行政代執行権の付与
さらに特定空き家の指定要件について解説をしておきます。
国土交通省が市区町村にむけ特定空家等に対する措置の実施を図るために必要な指針（特定空家ガイドライン）では、特定空家の定義を以下のように定めています。
1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れがある状態
2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となる恐れのある状態
3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
実際に適切に管理されていない空き家に対して助言・指導・勧告・命令の順に業務が簡素化されず時間がかかり、「特定空き家」に指定され「住宅用地の特例措置」の特例措置が適用除外され行政代執行で解体を行なうまで難行していました。
また実際に「特定空き家」に指定され、行政代執行に解体された空き家の件数は482戸、およそ0.00014％です。
実際には施行から昨年までの7年間で482戸、年間で割返せば68戸/年です。
この少なさには行政代執行による解体費用は当然、所有者に請求されますが所有者不明の場合や資力がない場合、いったんは各市区町村が負担しなければなりません。
市区町村も行政代執行で建て替えた解体費用が回収できれば良いのでしょうが、現行法で所有者の居所を特定するのは市区町村でも必ず特定することまでには至りません。
所有者が特定できなければ取りはぐれますし、また所有者が判明していてもお金が無ければ回収できないので市区町村が負担した解体費用は回収できなくなります。
このようなことから今回の空き家税の法制案が可決されれば市区町村の負担軽減し、特定指定の手続きを経ずに管理不全の空家に対して、住宅用地特例の対象から外すことができるようにするのです。
このような煩雑な手順を必要とする特定空家指定前の住宅所有者にたいし、住宅用地特例の対象から外す措置が行えるようになれば、市区町村も固定資産税収の増加が期待できるうえ空家の増加を抑止でき、さらには特定指定空家のように最終的な行政代執行の解体費用負担について頭を悩ませる必要もなくなります。
つまりこれまで諸事情により見逃されてきた管理不全状態の空家が、一気に「管理不全空家」に指定される可能性が高まるので、所有者にとっては固定資産税が安くなるとの理由で放置されてきた空家を残しておくメリットはなくなり、残されるのは倒壊等著しく保安上危険な状態などから予想されるリスクだけになるのです。
管理不全空き家とは
「管理不全空き家」とは、現行の「空家対策特別措置法」の「特定空き家」とは違い住宅の管理が不十分であり、放置されると「特定空き家」と指定される可能性のある前段階の空き家の状態を指します。具体的には、人が住んでいない状態で壁や窓の一部が割れたり、雑草が生い茂ったりするなど、建物の状態が荒廃しているだけの空き家でも「管理不全空き家」に指定されていまいます。ただの空き家にしているだけで「管理不全空き家」に指定されてしまいます。全国には少なくとも24万戸がこの「管理不全空き家」に該当すると推定されています。
現行の制度では、「管理不全空き家」と「特定空き家」は異なる扱いを受けています。特定空き家は建築基準法に基づいた審査や届出が必要とされ、その指定を受けると所有者には課税などの義務が発生します。一方、「管理不全空き家」は特定空き家とは異なり、住宅用地特例の対象となり、税制上で優遇されることがあります。
具体的には、住宅がそのまま残されている場合、固定資産税が減額される仕組みがあります。しかし、建物を取り壊して更地にすると、税金は6倍に増えることがあります。このため、所有者が空き家を放置する理由の一つとして、固定資産税が高額になることが挙げられます。固定資産税の増加は所有者にとって負担が大きく、建物を放置するケースが増えているようです。
この問題に対して国土交通省は見直しを行う方針を示しています。今後は今回の新設される予定の「管理不全空き家」の具体的な基準を定め、税制上の優遇対象から除外することが予定されています。これにより、放置された空き家の問題に対してより厳格な対応が求められることになります。
この見直しは、所有者による建物の放置を防ぐための措置として重要な一歩となります。税制上の優遇措置の除外により、所有者は固定資産税を減免するために建物を放置することができなくなります。より適切な管理と有効活用が促進されることで、空き家問題の解決に向けた効果が期待されます。
空き家税導入に伴う生活者の変化とその対策
管理不全空き家の税制上の優遇措置の除外により、所有者は放置を避ける動機を持つことが期待されます。建物を放置せずに適切な管理や再利用を行うことで、地域の景観や安全性の向上、資源の有効活用など、様々な面でプラスの影響が生まれるでしょう。
ただし、管理不全空き家の問題解決には単独の取り組みだけでは限界があります。地方自治体や関係機関、地域住民との協力体制を構築し、総合的な対策が求められます。空き家の有効活用や再生プロジェクトの推進、住宅需要の活性化など、総合的な施策を展開することで、地域全体の活性化に繋がることが期待されます。
「管理不全空き家」の問題解決は、持続可能なまちづくりや住宅政策の重要な課題です。適切な基準設定や税制の見直しは、空き家問題の根本的な解決に向けた一歩となるでしょう。国や地方自治体、関係団体、そして地域住民の協力と連携により、健全な住環境の構築と資源の有効活用を促進し、社会全体の発展に寄与していくことが重要です。
空き家税導入による生活者の変化：何が変わるの？
空き家税の導入により、生活者が直面する変化は以下のとおりです。
- 税金負担の増加：空き家を所有している方は、固定資産税が増える可能性があります。これにより、所有者の税金負担が増えることになります。
- 空き家管理業者に管理を委託するケースが増える。
- 空き家問題の解消：一方で、空き家の税金負担が増えることで、空き家を売却する人が増える可能性があります。これにより、空き家問題が少しずつ解消され、街の風景が変わるかもしれません。
地域コミュニティの再活性化：空き家税導入のプラス面
空き家税の導入は、地域コミュニティの再活性化に寄与する可能性があります。空き家が増えることにより街並みが衰え、地域の活力が失われる問題がありますが、この税制の導入により、空き家の有効活用が進むことで、地域が再び活気づく可能性があります。
具体的には、空き家をリノベーションしてカフェやショップを開く、地域の集会場や子どもたちの遊び場にするなど、空き家がコミュニティの新たな価値を生み出す場となることが期待されます。
また、空き家を活用して新たな住民が増えることで、地域経済が活性化し、地域コミュニティが再び活気づく可能性もあります。
全国に広がる空き家税導入の動き：各地域の事例と取り組み
空き家問題が深刻化する日本。そんな中、地方自治体による「空き家税」の導入動きが全国に広がっています。空き家税導入の目的は、空き家の増加を抑え、地域を活性化することです。ここでは、その具体的な事例と各地域での取り組みを詳しくご紹介します。
京都市：全国初の空き家税導入
空き家税導入の動きを牽引しているのが京都市です。2023年に全国初となる空き家税を導入し、空き家の増加を抑制しようとしています。具体的には、空き家に対する固定資産税を上乗せし、その税収を地域の活性化策に振り向ける計画です。
長野県上田市：空き家利用促進を目指して
一方、長野県上田市では、空き家を有効活用する取り組みが進められています。空き家税導入の一方で、空き家をリフォームして新たに生活を始める「移住者」に対する補助金制度も設けています。これにより、空き家問題の解決と地域活性化を両立させる狙いです。
宮城県仙台市：都市部でも空き家問題への対策強化
大都市部でも空き家問題は深刻化しています。仙台市では、空き家の増加に歯止めをかけるため、空き家税の導入を検討しています。具体的には、空き家に対する固定資産税を増額し、所有者に対し売却や活用を促す計画です。
空き家税とその影響：所有者へのメリットとデメリット
京都市が全国で初めて空き家税を導入したことは大きな話題となりました。空き家所有者への影響は大きく、一見すると負担が増えるように感じられるかもしれません。しかし、それだけではありません。ここでは、空き家税が空き家所有者に与えるメリットとデメリットについて深堀りします。
空き家税のデメリット：増税とその負担
まず明らかなデメリットとして、空き家に対する固定資産税が増えることが挙げられます。空き家税導入により、固定資産税が上乗せされ、税金負担が増大します。これは、空き家を持つこと自体が経済的負担になり得るというリスクを示しています。
空き家税のメリット：売却や活用への契機
一方で、空き家税導入は所有者にとってもメリットがあります。それは、売却や活用への契機となることです。空き家を保有し続けることの経済的負担が増すことで、売却や賃貸、または自身での活用など、空き家の有効活用を真剣に考えるきっかけになります。
空き家税導入の影響：地域活性化とその波及効果
さらに、地域全体としては、空き家の有効活用により地域が活性化する可能性もあります。新たに住民が増えれば、地域の商業活動や交流が活発になり、それがさらなる地域活性化につながるでしょう。この活性化の波及効果は、結果として空き家所有者にもメリットとして還元される可能性があります。
結論：空き家税のメリットとデメリット
以上のように、京都市の空き家税導入は、所有者にとっては増税というデメリットがありますが、一方で売却や活用の契機となるメリットもあります。また、地域活性化につながる可能性もあります。これらを踏まえ、自身が所有する空き家の有効活用を考えるきっかけになります。
さらなる対策：空き家税を最小限に抑えるために
それでは、空き家税の導入による経済的負担を最小限に抑えるためにはどうすればよいのでしょうか。具体的な対策をご紹介します。
売却を検討する
一番直接的な解決策は、空き家を売却することです。これにより、固定資産税の負担自体を無くすことが可能です。また、売却により得た資金を他の投資に回すことで、より良い資産運用の方向性を見つけることができます。
賃貸にする
もし売却を考えていない場合でも、賃貸化を検討することも一つの解決策です。賃貸化すれば、賃料収入が得られます。これにより、固定資産税の負担を相殺したり、その上で利益を得ることも可能です。
空き家管理業者に委託する
賃貸化を考えているものの、管理業務が難しいと感じる所有者もいるかもしれません。そんな時は、空き家管理業者に委託するのも一つの手です。彼らは空き家の管理だけでなく、賃貸事業の運営も行ってくれます。空き家を有効活用しながら、時間や労力の負担を減らすことが可能です。
結論：空き家税のデメリットを軽減するための対策
ここまで、空き家税導入に伴うメリットとデメリット、そして対策をご紹介しました。空き家税は一見すると大きな負担のように感じますが、売却や賃貸化、空き家管理業者の活用などによって、その負担を最小限に抑えることが可能です。空き家を持つことが経済的な負担に感じられるかもしれませんが、これらの対策を活用することで、空き家を有効活用するチャンスに変えることができます。
空き家管理を有効に活用しましょう
仙台市やその近隣(多賀城市、塩竃市、七ヶ浜町、利府町、松島町)などで空き家をご所有で、今まで何もしないで放置していた空き家、大丈夫だと思っていられる日は無くなります。今から何か対策を打つ準備を行なう必要があります。当社アスリートホームは空き家管理をメインとしております。空き家管理以外にも相続や施設に入り一時的に空き家になっているご実家の管理などお客様の様々なお困り事を柔軟に対応させて頂きます。何から相談してよいのか分からない、まずはどんなお悩みでも良いので是非一度お気軽にご相談ください。