空き家問題の解決策！空き家管理特別措置法をわかりやすく解説

近年、日本において空き家の増加が深刻化し、社会問題となっています。

空き家は、防災上の危険性、衛生上の問題、景観の悪化、地域社会の衰退など、様々な問題を引き起こす可能性があり、放置すると周辺住民の生活環境が悪化するだけでなく、地域の活性化を阻害する要因にもなりかねません。

そこで、2015年に施行された「空き家管理特別措置法」は、これらの問題を解消するため、空き家の所有者に適切な管理を行うよう義務付け、放置された空き家に対しては、行政が積極的に介入できるよう規定したものです。

しかし実際のところ特別措置法の内容について「よくわからない」という方も多いのではないでしょうか。

本記事では、空き家問題の現状と課題を踏まえ、空き家管理特別措置法についてわかりやすく解説します。

また、空き家管理特別措置法に指定されないための、適切な空き家管理の方法についてもご紹介しますので、空き家管理に悩む方はぜひ参考にしてください。

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空き家問題の現状と課題

近年、日本において深刻化する空き家問題は、単なる住宅不足にとどまらず、防災、衛生、景観、治安、地域社会の活性化など、多岐にわたる課題を抱えています。

本章では、空き家問題の現状と課題について詳しく解説します。

空き家の増加と社会問題化

（出典：令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果｜総務省令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果｜総務省）

近年、日本において空き家の増加が深刻化し社会問題となっています。少子高齢化や人口減少、都市部への人口集中などが主な要因として挙げられます。

総務省が実施した「住宅・土地統計調査」によると、2023年時点の空き家数は900万戸と、住宅全体の13. 8％を占めています。これは、過去最多の空き家数であり、今後も増加傾向が続くと予測されています。

空き家の増加は、単に住宅の不足という問題にとどまりません。空き家は、防災上の危険性、衛生上の問題、景観の悪化、地域社会の衰退など、様々な問題を引き起こす可能性があります。

これらの問題を放置すると、周辺住民の生活環境が悪化するだけでなく、地域の活性化を阻害する要因にもなりかねません。

空き家によって発生するリスク

空き家のリスクは、所有者、周辺住民、そして地域社会全体に影響を及ぼす可能性があります。

リスクの種類	具体例	影響
防災上の危険性	老朽化による倒壊、火災発生リスク、隣家への延焼	人的被害、周辺住民への危険、地域社会への影響
衛生上の問題	ゴミの不法投棄、害虫・ネズミの発生、悪臭	周辺住民の健康被害、生活環境の悪化、地域のイメージダウン
景観上の問題	建物の荒廃、雑草の繁茂、ゴミの散乱	地域の美観を損なう、地域のイメージダウン、不動産価値の低下
治安上の問題	不審者の侵入、犯罪の温床	周辺住民の不安、地域住民の安全確保の難しさ
地域社会への影響	地域コミュニティの崩壊、地域の活性化阻害	地域の活力低下、人口減少の加速

これらのリスクを未然に防ぐためには、空き家の適切な管理が不可欠です。

しかし、空き家の所有者は、遠方に住んでいたり、高齢で管理が困難であったり、相続によって所有することになったなど、様々な理由で空き家の管理に時間を割けないケースが多く見られます。

空き家管理特別措置法とは？わかりやすく解説！

空き家管理特別措置法は2015年に施行され、近年では令和3年にさらに内容が改定されています。

本章では空き家管理特別措置法の目的と対象となる空き家について1つ1つ解説します。

空き家管理特別措置法の目的

空き家管理特別措置法は、空き家によって発生する様々なリスクを軽減し、良好な市街地環境を形成することを目的として2015年に施行されました。

この法律は、空き家の所有者に対して、適切な管理を行うよう義務付け、放置された空き家に対しては、行政が積極的に介入し、罰則や税制措置が取られることが明記されています。

具体的には、空き家の所有者に対し、以下の義務を課しています。

• 空き家の適切な管理
• 周辺住民への配慮
• 防災対策
• 衛生管理

この法律の施行により、空き家の問題に対する意識が向上し、所有者による自主的な管理が進められることが期待されています。

空き家管理特別措置法の対象となる空き家

空き家対策特別措置法の対象となるのは、基本的に「人が住んでいない家」です。しかし、特定の条件に当てはまる場合は、この法律の適用範囲から外れることがあります。

例えば、以下の場合は、空き家管理特別措置法の対象となりません。

• 賃貸住宅として賃貸されている場合
• 事業用に供されている場合
• 解体等の準備のため一定期間放置されている場合

空き家管理特別措置法における「特定空き家」の基準

空き家管理特別措置法では、特に放置状態が顕著であり、周辺の生活環境に悪影響を与えている空き家を「特定空き家」として指定しています。特定空き家と判断されると、所有者は行政からより厳しい改善措置を命じられることになります。

特定空き家の基準

特定空き家と判断される基準は、以下の5つの要素に基づいています。

1. 保安上の危険性：建物の倒壊や崩壊の危険性、敷地内外の危険物等の放置など
2. 衛生上の有害性：ゴミの放置、害虫・ねずみの発生、悪臭の発生など
3. 景観上の問題：建物の老朽化、雑草の繁茂、ゴミの放置など
4. 周辺の生活環境への悪影響：騒音、悪臭、動物の放し飼いなど
5. その他：地域の防災対策や緊急時の対応に支障があるなど

特定空き家と判断された場合の義務

特定空き家と判断された場合、所有者は、行政から以下の義務を課せられます。

• 必要な修理・改修：建物の倒壊や崩壊を防ぐための修理、衛生状態の改善など
• 清掃：敷地内のゴミや雑草の除去など
• 除草：敷地内の雑草の除去など
• 不要物の撤去：不要な物置やゴミの撤去など

これらの義務を果たさないと、行政から改善や取り壊し命令が出される可能性があります。

特定空家等判断のためのチェックリスト

各自治体では、特定空き家と判断される可能性があるかどうかの目安として、チェックリストを公開している場合があります。

ここでは、各自治体のチェックリストの項目を参考に、特定空家と判断される可能性のある状態を例示します。

1. 保安上の危険性

建築物の倒壊等

• 建築物の著しい傾斜
• 基礎や土台の著しい破損、変形
• 柱、はり、筋かいの著しい破損、変形
• 屋根、外壁等の脱落、飛散の危険

建物の基礎部分が腐食して傾いていたり、屋根瓦が剥がれていたり、外壁が崩れ落ちそうになっている場合などは、保安上の危険性が高いと判断される可能性があります。

屋外への倒壊等

• 屋根の著しい破損
• 外壁の著しい破損、剥離
• 看板、給湯設備等の転倒危険
• 門、塀の著しい破損

屋根の一部が崩落したり、外壁が剥がれ落ちたり、老朽化した塀が倒壊しそうになっている場合などは、屋外への倒壊等の危険性が高いと判断される可能性があります。

2. 衛生上の有害性

• 吹付け石綿等の飛散の可能性
• 浄化槽等の放置、破損による汚物の流出
• ごみ等の放置、不法投棄
• 害虫、ねずみ等の発生

建物内にゴミが放置されていたり、害虫やねずみが大量発生していたり、老朽化した浄化槽から汚水が漏れている場合などは、衛生上の有害性が高いと判断される可能性があります。

3. 景観上の問題

• 屋根、外壁等の外観の著しい汚れ
• 多数の窓ガラスの破損
• 立木等の著しい繁茂
• ごみ等の散乱、山積み

建物の外壁がひどく汚れていたり、窓ガラスが割れたまま放置されていたり、庭に雑草が伸び放題になっている場合などは、景観上の問題があると判断される可能性があります。

4. 周辺の生活環境への悪影響

• 立木の枝等の道路等への越境
• 動物の鳴き声等による騒音
• 悪臭の発生
• 敷地外への土砂、雑草の流出

庭木が道路にはみ出していたり、敷地内のゴミから悪臭が漂っていたり、動物が放し飼いにされていたりする場合などは、周辺の生活環境に悪影響を与えていると判断される可能性があります。

これらの項目に該当する場合でも、直ちに特定空家等と判断されるわけではありません。最終的な判断は各自治体が行います。

空き家管理特別措置法に違反するとどうなる？

放置された空き家は、景観の悪化や犯罪の温床となるだけでなく、倒壊による危険性もあります。

空き家管理特別措置法に違反した場合どのような措置が取られるのか具体的に解説します。

行政による指導・勧告

空き家管理特別措置法に違反すると、まずは行政から指導・勧告が行われます。指導・勧告は、所有者に空き家の管理状況を改善するよう促すための措置です。

行政は、所有者に対し空き家の現状や問題点・改善すべき点を具体的に説明し、改善を求めます。

指導・勧告は、法的拘束力はありませんが、所有者にとって空き家の管理状況を改善する必要があるという警告段階となります。

改善命令と取り壊し命令

指導・勧告に従わず、空き家の状態が改善されない場合、行政は所有者に対し、改善命令を出します。改善命令には、具体的な改善内容と期限が示されます。期限内に改善が行われなかった場合、更なる措置がとられる可能性があります。

改善命令に従わず、空き家が周辺の生活環境に悪影響を与え続けていると判断された場合、行政は所有者に対し取り壊し命令を発令します。

取り壊し命令が出された場合、所有者は期限内に建物を解体しなくてはならず、解体費用は原則として所有者が負担することになります。

罰則

空き家管理特別措置法には、罰則規定が設けられており、義務を怠った場合、以下の罰則が科せられる可能性があります。

違反行為	罰則
改善命令に従わない場合	50万円以下の過料
取り壊し命令に従わない場合	100万円以下の罰金

空き家特別措置法に指定されないためには？

空き家管理特別措置法で定められた罰則や、行政による介入を回避するためには、空き家の適切な管理が不可欠です。

所有者は、以下の点に注意し、適切な管理を行う必要があります。

空き家の現状把握

まずは、空き家の現状を把握することが重要です。建物の構造や劣化状況、敷地内の状況などを確認し、どのようなリスクがあるのかを把握しましょう。必要に応じて、専門家（不動産会社、建築士など）に依頼して点検を行うことも検討しましょう。

空き家の現状を把握することで、適切な管理方法を検討しやすくなります。

適切な維持管理

空き家の維持管理には、以下の様な対策が考えられます。

• 定期的な巡回：空き家を定期的に巡回し、建物の劣化状況や敷地内の状況を確認する。
• 草刈り・除草：敷地内の雑草を定期的に刈り払い、景観を維持し、火災のリスクを軽減する。
• ゴミの回収：敷地内にゴミが放置されていないか定期的に確認し、ゴミを回収する。
• 建物の補修：建物の劣化状況に応じて、屋根や外壁などの補修を行う。
• 防犯対策：空き巣やいたずらなどの被害を防ぐため、防犯対策を施す。
• 排水設備の点検：排水設備が正常に機能しているか定期的に点検し、排水詰まりや汚水の流出を防ぐ。

空き家の活用・売却

空き家を放置しておくのではなく、活用または売却することも有効です。活用方法としては、賃貸住宅として貸し出す、事業用に活用する、シェアハウスとして活用するなど、様々な選択肢があります。

売却を検討する場合は、不動産会社に相談し、市場価格などを把握しましょう。空き家を有効活用することで、周辺住民への迷惑を軽減し、地域社会に貢献することができます。

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空き家管理に関するよくある質問

空き家管理でよくある質問をまとめました。

• 空き家管理特別措置法の適用除外はある？
• 特定空き家と判断されないためにはどうすればいい？
• 空き家管理の費用は誰が負担する？
• 空き家管理を怠るとどうなる？
• 空き家の相続はどうすればいい？

Q.空き家管理特別措置法の適用除外はある？

A.空き家管理特別措置法には、適用除外がいくつか定められています。例えば、以下の場合は空き家管理特別措置法の対象となりません。

• 賃貸住宅として賃貸されている場合
• 事業用に供されている場合
• 解体等の準備のため一定期間放置されている場合

ただし、これらの場合でも、周辺住民への配慮など、一定の注意義務は課せられます。

Q.特定空き家と判断されないためにはどうすればいい？

A.特定空き家と判断されないためには、空き家の適切な維持管理が重要です。

具体的には、建物の劣化状況や敷地内の状況などを定期的に確認し、必要な修理・改修を行う必要があります。また、周辺住民への配慮も大切です。例えば、ゴミの放置や騒音など、周辺住民に迷惑をかけるような行為は避けましょう。

定期的な巡回や清掃、除草、建物の補修などを行い、空き家の状態を良好に保つことで、特定空き家と判断されるリスクを軽減できます。

Q.空き家管理の費用は誰が負担する？

A.空き家管理の費用は原則として所有者が負担します。ただし、相続によって空き家を所有することになった場合など、所有者の事情によっては、費用負担が困難なケースもあります。

そのような場合は、行政が費用の一部を負担する制度が用意されている場合があります。詳しくは、地域の市町村に問い合わせてみてください。

Q.空き家管理を怠るとどうなるの？

A.空き家管理を怠ると、周辺住民への迷惑、景観の悪化、防災上のリスクなど、様々な問題が発生する可能性があります。

また、空き家管理特別措置法に違反すると、行政から指導・勧告、改善命令、取り壊し命令などの措置がとられる可能性があり、最悪の場合、罰則が科せられることもあります。

空き家管理は、所有者の責任において行うべきものです。責任ある管理で、自分自身だけでなく周辺住民や地域社会を守ることにつながります。

Q.空き家の相続はどうすればいい？

A.空き家の相続は、相続人が複数いる場合や、相続財産が複雑な場合など、状況によって様々な問題が発生する可能性があります。相続が発生した場合は相続人全員で話し合い、遺産分割協議を行い、誰が空き家を相続するかを決める必要があります。

相続手続きには、様々な書類の作成や提出が必要となるため、司法書士などの専門家に相談することも検討しましょう。

また、相続した空き家を管理する責任も発生します。空き家管理特別措置法に違反しないよう、適切な管理を行う必要があります。

空き家管理特別措置法を理解し、適切な管理で安心を

空き家管理特別措置法は、空き家によって発生する様々なリスクを軽減し、良好な市街地環境を形成するための法律です。空き家の所有者は、この法律の内容を理解し適切な管理を行うことが求められます。

空き家の管理は、所有者にとって負担が大きい場合もあるかと思います。しかし、空き家の放置は周辺住民や地域社会に迷惑をかけるだけでなく、法律違反による罰則を受ける可能性があります。適切な管理を行うことで、これらのリスクを回避し、安心安全な生活環境を維持することができます。

空き家の管理でお困りの場合はお近くの空き家管理サービスに問い合わせをしましょう。

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